租赁期没到，房屋被拍卖了，新小区业主规定房客拆迁，该怎么办？

最近，广州市白云区人民法院审结了一起物权法维护纠纷案，承租方称以现钱方法一次性付款二十年租金给原小区业主，租赁合同合理合法合理，房屋使用权变动不可侵害承租方的支配权。

与其所言，是不是确实能够 无需拆迁？事实上，“交易不碎租赁”标准的可用，是具备一定标准的。

96万购买法拍房，却家门口想进

新闻记者掌握到，老谭由于沒有依规执行起效裁定明确的负债，17年6月23日，广州市天河法院依规将其坐落于广州广州白云区广园里路的房屋开展公布法院拍卖。

挂牌上市竞拍的房地产通常小于市场价。阿辉便瞅准了机会，以96.8万元竞价购买老谭的房屋，并申请办理了不动产权证书。

殊不知，租房子住该房屋的莫某却一拖再拖不愿搬出。17年十月，阿辉多次上门服务告之莫某其已选购了该房地产，并已申请办理新房本。莫某宣称有租期，但从没提供租期，只提供身份证件，并仍占有该房屋。

购买房屋却不可以搬入的阿辉，向广州市白云区人民法院提到起诉，规定莫某翻空交回房屋，并参考销售市场租赁价钱（2337.7元／月）赔付租金损害（从17年9月8日测算至房屋交回之时止）。

房客：承诺租赁期二十年且预付租金

莫某表明，因日常生活必须，其于2008年8月与老谭签署《租赁合同》，承诺租赁期为二十年，月租金为五百元，并以现钱方法一次性付款二十年租金总共十二万元。

自2008年迄今，莫某一直定居在该房屋，并按月交纳物业管理服务、水电工程、污水处理等花费。现《租赁合同》仍然合理且执行限期仍有十年，故依据法律法规，房屋产权年限的变动不可侵害变动以前签合同的承租方的合法权利。

可是，莫某所言究竟是真的吗呢？

应对莫某提供的《租赁合同》，阿辉复庭提交申请评定合同书的产生時间。经办人员审判长亦对合同书的真实有效造成了猜疑，历经不断了解，莫某总算认可其自二零零二年起一直定居在该房屋内，彼此沒有签合同，《租赁合同》是在2013年倒签的，但在2008年时，自身早已一次性付款了十二万元做为二十年的租金。

而该倒签的合同书，对一次性付款二十年租金的难题仍未清晰注明，反倒承诺的是“租金从2008年3月1日刚开始计起，第一次租金于合同签订时缴费，随后每一年租金采用先缴后应用的方式”。

人民法院经案件审理觉得，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的要求，房屋已签发不动产权证书，备案所有权人是阿辉，故阿辉的合法权利依规受法律法规维护。

核查，莫某出示的租赁合同为自此补签的租赁合同，且合同书中未清晰描述一次性付款二十年租金，反倒承诺第一次租金于合同签订时缴费，后每一年租金采用先缴后应用的方式。莫某无法出示直接证据确认已按租赁合同承诺付款租金，故不能证实莫某与老谭中间存有真正的租赁合同关联。

从而，阿辉规定莫某搬出房屋，将房屋翻空交回阿辉管业，并付款房屋服务费的诉请合情合理，人民法院给予适用。

最后，民事判决莫某搬出并将房屋翻空后交阿辉管业，向阿辉付款自17年10月19日起至具体迁入之时的房屋服务费。

一审判决后，莫某不服气裁定，提到上告。广州中院经案件审理后驳回申诉，检察院抗诉。

知多一点|“交易不碎租赁”标准，什么情况可用？

审判长表明，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条建立了房产上的“交易不碎租赁”标准，目地取决于维护具有承租方对租赁物的占据、应用和盈利情况，防止因物权法变动造成 租赁关联的不稳定。

另外，将要于二零二一年一月一日执行的《民法典》第七百二十五条，亦要求了“交易不碎租赁”，但必须留意的是可用“交易不碎租赁”标准理应考虑下列标准：

1.租赁合同创立而且早已起效；

2.租赁物早已交货承租方，被承租方具体占据；

3.租赁物的使用权变化产生在租赁期内；

4.出租方或是租赁物的任何人将租赁物使用权让与给了第三人。

具有所述标准后，即便租赁物的产权人不清楚该租赁合同的存有，租赁关联依然可以抵抗产权人，租赁关联对产权人具备拘束力。

但在此案中，承租方与原使用权人的租赁合同为倒签，且彼此确定已一次性付款二十年租金的状况与倒签合同所承诺条文不一致，租赁合同关联并不是真实可信，故不可以可用“交易不碎租赁”标准。

【新闻记者】陈伊纯

【报道员】云法宣

【创作者】 陈伊纯

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