2010-09-20 14:18  来源于互联网  【大 中 小】【复印】【我想改错】

　　[摘　要] 合同管理在房地产企业的全部管理方面中处于关键影响力，是提升房地产企业经济收益的法律法规确保和关键专用工具。房地产企业合同管理具备管理时间的长久性、管理方法內容的繁杂性、管理方法涉及到工作人员的诸多性、管理方法最能体现极强的国家干涉性、管理方法的高危害性等特点。

　　一、房地产企业合同管理特点的了解

　　1.合同管理時间的长久性。房地产开发具备资金分配大、技术标准高、开发周期长的特性。中小型新项目的开发周期将会有几个月，工程项目开发周期将会长达多年，乃至更长，相对合同的效力也具备长久性、持续性的特点。房地产企业的合同管理一般 是伴随着建设项目及履行合同进展次序执行的，先后亲身经历新项目获得、设计方案、工程施工、市场销售、前期物业管理方法等阶段。

　　2.合同管理內容的繁杂性。一个房地产开发新项目所涉及到的合同书包含土地出让、资金借贷、勘察设计、工程施工、材料采购、工程监理、市场销售等种类，这种合同书的內容不尽相同。一个开发设计新项目必须签署几类不一样种类的合同书，每个种类的合同书通常又会签署多个之上的合同书，并且合同书內容又涉及到许多 工程设计等专业技能。

　　3.合同管理涉及到工作人员的诸多性。房地产企业的合同管理从內部而言，必须涉及到本企业负责人领导干部、部门负责人、合同管理工作人员、工程项目专业技术人员、财会人员等工作人员。从外界而言，又涉及到每一个合同书另一方企业的负责人领导干部、部门负责人、实际经办人员工作人员等工作人员，另外还涉及到基本建设、农田、质量检验、税收等政府部门有关部门的工作人员。

　　4.合同管理最能体现极强的国家干涉性。房地产开发新项目完工交付使用后一般 会对社会发展集体利益造成重特大危害，因而，国家对房地产开发采用了严苛的干涉对策。关键反映在下列好多个层面：一是对合同主体的限定。《城市房地产管理法》、《建筑法》等明文规定从业房地产开发基本建设主题活动的房地产商、工程施工、勘测、设计方案和工程监理等企业都应具有相对的资质证书，只能获得企业资质证书后，才可在其企业资质等级批准的范畴内从业相对基本建设主题活动；二是对合同的效力制订了一系列强制规范。房地产公司的品质关联到群众人身安全安全性，因此，国家对新项目的勘察、设计方案、工程施工、工程验收等阶段，都制订了很多的国家强制规范并规定严格遵守，相关合同书中的很多条文也全是严苛按国家强制规范签订的；三是合同书义务的法定性。在我国法律法规对房地产开发新项目相关合同书义务有很多强制要求，如选用招标方式签订合同书、严禁违法分包、施工单位的品质质保义务等要求。强制要求的存有，使一部分合同书义务变成法律规定义务，一部分或所有清除了被告方的意思自治随意。

　　5.合同管理的高危害性。房地产开发的相关合同书从签署到执行均遭遇很多风险性，具有如洪涝灾害、相关法律法规转变、合同书标准及惯例修定等客观因素导致的风险性，也如同合同生效时的麻痹大意、合同文本不认真细致、合同书一方毁约等主观因素造成的风险性。这种风险性如果不采用一定对策开展操纵，必定会给房地产开发公司导致一定的财产损失。

　　二、房地产企业合同管理现况的剖析

　　1.从外界看来，因为在我国合同书规章制度尤其是工程建设合同书规章制度的建立時间较短，有关公司对合同书的必要性了解不够，合同管理观念不强。在我国的工程建设合同书规章制度是伴随着国家经济结构的改革创新，慢慢发展趋势建立起來的。上世纪七十年代末、八十年代初，伴随着《建筑安装工程合同试行条例》、《勘察设计合同试行条例》、《中华人民共和国经济合同法》等法律法规、政策法规和规章制度的施行，基本建立起了工程建设合同书规章制度。

　　2.从房地产企业的內部看来，在合同管理上关键存有下列好多个层面的难题：

　　（1）合同管理规章制度不完善。房地产企业广泛缺乏相对的管理方案或者管理方案存有系统漏洞，不可以对合同书执行合理管理方法，导致合同风险安全事故的经常产生。

　　（2）合同管理工作人员欠缺合同管理的专业技能，专业能力不高。在中国的房地产企业中，管理人员大部分集中化在工程设计层面，技术专业合同管理工作人员所占的比例较低，这种合同管理工作人员欠缺合同管理及法律法规层面的专业技能及相对的社会经验，无法对合同书开展合理的管理方法。

　　（3）合同管理工作人员主观性上欠缺尽职尽责的工作责任心。合同管理规章制度的缺乏，使管理人员中间责任区划不清，缺乏相对鼓励和约束机制，管理人员责任感不强。一些风险性损害的产生来源于管理人员的麻痹大意，专业技能原本就较为欠缺，再没有一个尽职尽责的工作责任心，更加重了风险性损害的产生。

　　三、房地产企业合同管理管理体系的建立与健全

　　1.合同管理制度体系的建立与健全。在合同管理全过程中的每一个阶段，建立和完善实际的、可实际操作的管理制度，根据规章制度来标准、融洽多方的工作中，进而使合同管理的相关多方保证分工明确、岗位职责清楚、互相配合。这种管理方案关键包含：合同书归口管理规章制度；合同审查规章制度；合同书考核机制；合同书用章管理方案；合同书台账、统计分析及存档规章制度等。

　　2.合同管理组织体系的建立与健全。要由上而下地建立和完善合同管理组织，比如：在总公司、子公司和每个工程项目，各自开设合同管理部、合同管理公司办公室、合同管理工作组等组织，使合同管理组织遮盖公司的每一个层级，拓宽到建筑项目基本建设的每个角落里。合同管理组织的工作职责是制定本公司的合同管理规章制度；查验监管本公司各种工程建设合同书的签订、执行；学习培训合同管理工作人员；采取有效合理防止合同风险；参加处理合同纠纷；小结营销推广合同管理工作经验等。

　　3.合同管理工作人员管理体系的建立与健全。合同管理组织机构进行后，就必须配置相对的管理人员，根据对外开放公开招聘、內部选拨等方法，将有一定合同管理专业技能和工作经验的人丰富到总公司、子公司、工程项目的每个合同管理职位上，确保这种组织中有充裕工作人员从业合同管理工作中。采用引进来、送去等方法，按时或经常性地对合同管理工作人员开展学习培训，包含工程建筑、法律法规、管理方法等专业技能，提升有关专业技能水准。

　　4.合同管理运作管理体系的建立与健全。在合同管理组织早已开设、工作人员早已配置后，如何使这种组织和工作人员彼此之间融洽相互配合、合理地开展工作，就是合同管理运作管理体系要处理的难题。在合同管理工作中程序流程上，应采用简练、高效率的方法。

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