创作者：萍阳

公司成立后，挑选办公场地变成一项关键工作中。一般状况下，企业的办公场地都并不是公司股东的已有房屋，只是必须根据租赁来挑选适合的场所用于办公室。

因而，房屋租赁合同书将难以避免的出現在公司经营全过程当中，有关审批租赁合同书必须关心什么风险防控措施呢？小编将在文中中针对一些关键条文开展整理。

（注：文中租赁合同模版来自深圳市住房和建委今年十一月制《深圳市房屋租赁合同书（非住宅）》）

模版

1.1招标方租赁给乙方的房屋位于________，租赁方式：□整租房/□一部分租赁，房屋总建筑面积：______平米（在其中套内总建筑面积：_____平米，房屋公摊面积：______平米），房屋租赁主要用途：_______ ，房屋编号：________。

1.2 房屋所有权情况：

房产买受人或合理合法应用人为因素________，招标方拥有：（□房屋所有权证或不动产权证书/□房屋买卖协议/□房屋租赁合同书/ □别的房屋来源于证明材料），房屋所有权证或不动产权证书号：________，房屋（□是 / □否）设置了质押。

1.3 房屋室内装修状况：________（室内装修详细情况可由甲、乙彼此在本合同附件二中填补注明）。

1.4 房屋内附设设备状况：

□房屋内无一切设施，是空房子。

□房屋内安裝有设施，详细《房屋交付确认书》。

【核查关键点】

最先，在“房屋基本情况”叙述时，必须在合同书中确立承诺房屋的“租赁主要用途”，因为不一样的租赁主要用途针对房屋的耗损水平危害不一样，因而没经承租人愿意而更改租赁房屋主要用途的，承租人能够以此为由终止合同，乃至认为合同违约责任。

《合同法》第二百一十七条：承租人理应依照承诺的方式应用租赁物。

次之，至关重要的是要在合同书中注明房屋的买受人或合理合法应用人，以证实其针对房屋有着合理合法的支配权来源于。出租人怎样出示房屋使用权资格证书证实房屋的支配权所属针对承租人来讲是更为商业保险的方法。

《物权法》第十条：我国对房产推行统一备案规章制度。

如出租人可出示房屋买卖协议，但房屋因客观因素暂无法申请办理产权过户备案或已经申请办理产权过户备案中的，出租人也有权利租赁房屋，但并不建议租赁仅有买房合同的房屋，不确定性的风险性较多；如出租人拥有其与买受人的房屋租赁合同书，即出租人也就是平时常说的“二房东”，那麼承租人事实上饰演的是次承租人的人物角色，支配权人和出租人（二房东）在合同书中承诺其具有转租房权的，出租人能够将房屋转赠给次承租人，但没经买受人愿意私自转租房的，租赁无效合同，买受人能够终止合同。

《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人愿意，能够将租赁物转赠给第三人。承租人转租房的，承租人与出租人中间的租赁合同书再次合理，第三人对租赁物导致损害的，承租人理应损失赔偿。承租人没经出租人愿意转租房的，出租人能够终止合同。

最终，彼此可将房屋中的附设设备字段名明细附在合同书后，能够包含房屋中的设备种类、知名品牌、耗损水平、选购時间等。

模版

2.1乙方租赁房屋的限期自____年____月____日至____年____月____日止，总共____年____月（不可超出法律法规、政策法规要求的最多限期,单独产业链用地租赁合同期限正常情况下不可低于一年）。

2.2 免租：

□乙方具有___□月/□日的免租（含在租赁期内），具体时间为____年____月____日至____年____月____日。在该期内，乙方不用向招标方付款房租，但要承担除房租外的水、电、天然气、物业管理费用等全部花费。免租满，无论乙方是不是应用租赁房屋，均理应依照合同书承诺付款房租。

□乙方不具有免租，自招标方交货房屋生效日刚开始测算房租、服务费以及他各类花费。

【核查关键点】

在合同书中应确立承诺租赁合同书的起止時间，租赁期不可超出房屋的剩下使用年限。

《合同法》第二百一十四条：租赁限期不可超出二十年。超出二十年的，超出一部分失效。租赁期内期满，被告方能够续签租赁合同书，但承诺的租赁限期自续签生效日不可超出二十年。

针对归属于经常性租赁的合同书，彼此被告方均可随时随地认为消除，但是给另一方预埋一定的提前准备時间。

《合同法》第二百一十五条：租赁限期六个月之上的，理应选用书面通知。被告方未选用书面通知的，视作经常性租赁。第二百三十六条：租赁期内期满，承租人再次应用租赁物，出租人沒有提出质疑的，原租赁合同书再次合理，但租赁限期为经常性。

模版

3.1 租赁房屋按□套内总建筑面积/□总建筑面积测算房租，租金总金额为RMB_____元（英文大写：____元整）。

3.2 房租付款時间：房租按月付款，乙方理应于每个月___此前向招标方付款房租。招标方在扣除乙方房租时，理应向乙方出具收款凭证。

3.3 房租付款方式：乙方理应在承诺的付款房租时间前以□现金结算/□银行转帐/□别的________方法将房租交货于招标方。

【核查关键点】

针对房租的付款方式，无论是挑选银行转帐方法還是手机微信、手机转账方法，承租人都必须在转款时备注名称实际时间的租金额度，并存留交易明细，以做为事后纠纷案件凭据。如挑选现金结算的，承租人可规定出租人做出“已接到某年某月租金”的书面形式文档。

模版

□不在危害房屋构造的前提条件下，招标方愿意乙方对租赁房屋开展装饰装修；按照规定应报相关部门审核的，还应由□招标方/□招标方授权委托乙方报相关部门准许后，即可开展。租赁限期期满或合同解除后，装饰装修物□由乙方拆卸并恢复正常/□折扣率归招标方全部/□免费归招标方全部/□别的________ 。

□招标方不同意乙方对租赁房屋开展装饰装修。

【核查关键点】

一般状况下，承租人以便使工作环境更为舒服、设计风格更为合乎公司企业文化，针对房屋都是开展适度室内装修，那麼装修的费用及装饰品怎样分派呢？最先，装饰装修须获得出租人愿意，经出租人愿意的装饰装修，除被告方另有承诺外，未产生附合的装饰装修物，可由承租人拆卸；对已产生附合的装饰装修物的解决沒有承诺的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下通称《司法解释》）要求依据合同解除缘故的不一样归类解决。

《司法解释》第十一条：承租人经出租人愿意装饰装修，合同解除时，彼此对已产生附合的装饰装修物的解决沒有承诺的，人民检察院依照以下情况各自解决：（一）因出租人毁约造成 合同解除，承租人恳求出租人赔付剩下租赁期限内装饰装修折旧损害的，应予以适用；（二）因承租人毁约造成 合同解除，承租人恳求出租人赔付剩下租赁期限内装饰装修折旧损害的，未予适用。但出租人愿意运用的，应在运用使用价值范畴内给予适度赔偿；（三）因彼此毁约造成 合同解除，剩下租赁期限内的装饰装修折旧损害，由彼此依据分别的过失担负相对的义务；（四）因不能归责于彼此的理由造成 合同解除的，剩下租赁期限内的装饰装修折旧损害，由彼此依照平等原则分摊。法律法规另有要求的，可用其要求。

次之，承租人没经出租人愿意装饰装修的，出租人能够规定恢复正常或是损失赔偿。

《合同法》承租人没经出租人愿意，对租赁物开展改进或是加设他物的，出租人能够规定承租人恢复正常或是损失赔偿。

最终，在租赁期期满已不租约时，除被告方另有承诺外，出租人不担负附合一部分的装饰装修赔偿花费。

《司法解释》第十二条：承租人经出租人愿意装饰装修，租赁期内届满时，承租人恳求出租人赔偿附合装饰装修花费的，未予适用。但被告方另有承诺的以外。

【核查关键点】

在租赁关联续存期内，除法律法规另有要求外买受人将租赁物让与别人，对租赁关联不造成危害，购房人不可以因其已变成租赁物的任何人为由否定原租赁关联的存有并规定承租人退还租赁物，即“交易不碎租赁”。

《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期内产生使用权变化的，不危害租赁合同的效力。

《司法解释》第二十条：租赁房屋在租赁期内产生使用权变化，承租人恳求房屋购买人再次执行原租赁合同书的，人民检察院应予以适用。但租赁房屋具备以下情况或是被告方另有承诺的以外：（一）房屋在租赁前已开设质押权，因质权人完成质押权产生使用权变化的；（二）房屋在租赁前已被人民检察院依规被查封的。

作者介绍

萍阳

毕业于中国著名法学系 民商法法律硕士 研究内容：专利权 善于采购管理与风险管控 认职于深圳蓝凌软件股权有限责任公司聪慧合同书试验室职业财务咨询顾问。

申明：大家重视原創，也重视共享。文中著作权归文章内容创作者全部，仅代表创作者见解，不意味着本微信公众号见解，仅作学习培训参照的用处。如需转截、选节，请联络创作者受权。文中不用以商业行为，仅为交流学习的用处，如原文中的內容、照片、声频、视頻等存有第三方的在先专利权，请立即在线留言删掉。

文章转载自网络，如有侵权，请联系api@1dq.com删除