【前言】

房子租赁，自古以来有之，尤其是在楼价居于下不来的今天，愈来愈多赶到杭州工作日常生活的外省人，都做起了房客。殊不知，在具体日常生活，常常会遇到房子被私自转租的状况。一般是承租人没经出租人愿意擅自将房子转租给次承租人，危害了出租人的权益，但若随便评定转租合同无效，也不利确保次承租人的合法权利。那麼，房子转租纠纷案件应如何处理呢？

【实例回望】

17年3月1日，张先生与陈先生签署《房屋租赁合同》一份，承诺张先生将其全部的房子出租给陈先生，租赁限期为17年3月1日起至2019年7月31日止。

合同书对房租、房租的付款方式、彼此权利与义务及合同违约责任等內容均做出了确立承诺，但未承诺陈先生是不是有权利将房子开展转租。

17年10月12日，陈先生在张先生不知道的状况下，与孙先生签署了《转租协议》一份，承诺将房子转租给孙先生，租赁限期为2年。

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后陈先生于17年12月2日发信息告之张先生转租一事，但张先生一直不予表态发言。

2019年7月31日，《房屋租赁合同》期满，张先生想将房子租赁给别人，遂规定孙先生腾退房子。然，孙先生认为《转租协议》未期满，张先生不可以规定其腾房。

张先生觉得，陈先生没经其愿意将房子转租，《转租协议》应属失效，二人遂产生纠纷。

【刑事辩护律师叫法】

第一，应分辨陈先生与孙先生签署的《转租协议》是不是合理合法合理。

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最先，《转租协议》以《房屋租赁合同》为基本，只能《房屋租赁合同》合理合法合理且并未停止的，《转租协议》才将会合理。原《房屋租赁合同》系张先生、陈先生彼此的真正意思表示，亦不违背法律法规、政策法规的强制要求，理应评定为合理合法合理，且案涉《转租协议》在原《房屋租赁合同》并未停止时签署。

次之，依据《合同法》第二百二十四条之要求，承租人经出租人愿意，能够 将租赁物转租给第三人。承租人没经出租人愿意转租的，出租人能够 终止合同。因而，陈先生若要将租赁物转租的，应征入伍得张先生的愿意。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条要求：“出租人了解或是理应了解承租人转租，但在六个月内未提出质疑，其以承租人没经愿意为由恳求终止合同或是评定转租合同无效的，人民检察院未予适用。”刑事辩护律师经了解掌握到，陈先生曾短消息告之张先生转租一事，至纠纷案件产生时已逾6个月，期内其一直未明确提出一切质疑，因而张先生不可以以没经其愿意为由恳求评定转租协议书失效。

最终，此案中《转租协议》的租赁限期超出了《房屋租赁合同》租赁限期，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之要求：“承租人经出租人愿意将租赁房子转租给第三人时，转租限期超出承租人剩下租赁限期的，人民检察院理应评定超出一部分的承诺失效。但出租人与承租人另有承诺的以外。” 因而，转租限期超出剩下租赁限期的一部分失效。尽管超出的限期失效，但并不造成 全部《转租协议》失效，该合同书的别的条文仍具备约束。

第二，分辨出租人张先生是不是有权利规定次承租人孙先生腾退案涉租赁房子。

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据前上述，转租的限期理应在本租的剩下限期以内，超出本租限期的一部分失效。在此案中，刑事辩护律师掌握到，《房屋租赁合同》于2019年7月31日停止，张先生与陈先生的租赁关联也及时停止。依据《合同法》第二百三十五条要求：租赁期内期满，承租人理应退还租赁物。陈先生做为承租人应在租赁关联停止时向出租人张先生退还租赁物即案涉房子。可是陈先生将案涉房子转租给孙先生，其仍未具体占据应用租赁物。

当陈先生与张先生的租赁关联停止时，陈先生对租赁房子已不具有承诺的支配权，其转租基本也就不会有了，孙先生做为次承租人再次认为租赁权便失去根据，产生了对案涉房子的没有权利占据。故根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之要求：“没有权利占据房产的，买受人能够 恳求退还原物”，张先生做为案涉房子的使用权人，有权利恳求次承租人孙先生退还案涉房子。如孙先生拒不腾退，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的要求，出租人张先生有权利恳求次承租人孙先生付款占据服务费。

【合理合法合理的转租个人行为应具有什么标准呢？】

原租赁合同书合理合法合理。它是转租法律事实存有的前提条件;

承租人与第三人签署了合理合法合理的转租合同书;

承租人的转租个人行为征求了出租人的愿意或过后获得出租人的追认，又或是出租人了解后六个月内未提出质疑;

转租的租赁限期不可超出原租赁合同书的租赁限期减掉承租人早已应用盈利的期限的账户余额，且此账户余额不可超出二十年。

（在合乎所述四个要素时，转租个人行为合理合法合理。）

浙江省楷立法律事务所：陈佳刑事辩护律师、姚博方实习律师供稿

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来源于丨九堡公布

编写丨许恬怡、小通

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