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提起诉讼前转让方未获得土地使用权证或没获准许而转让土地使用权，针对转让协议书的法律效力，现行标准法律法规及法律条文未作要求，乍一想感觉是法律法规系统漏洞，能够根据对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条（转让方未获得转让土地使用权资格证书与受让方签订合同书转让土地使用权,提起诉讼前转让方早已获得转让土地使用权资格证书或是有批准权的市人民政府愿意转让的,理应评定合同书合理。）开展抵制表述来处理，即提起诉讼前转让方未获得土地使用权证或没获准许而转让土地使用权的，转让无效合同。

可是，开展抵制表述要坚持不懈2个标准，一是被表述的法律法规须为创伤性法律条文，二是被表述的法律法规与别的法律规定不矛盾。题涉情况下，第一个标准应情况属实，第二个标准并不符。

土地使用权法律条文二零零五年发布执行，该表述第9条听取意见的是那时候的通说，即转让方未获得转让土地使用权资格证书签订合同书转让土地使用权的个人行为，评定为无权处理个人行为，其与受让方签订的转让土地使用权的合同书为效力待定的合同书。

合同法二零零七年发布执行，第15条建立了区别标准，即债务合同书的创立及起效根据担保法分辨，物权法变化是否不危害合同效力。

买卖协议法律条文二0一二年发布执行，第三条彻底颠复了上述情况土地使用权法律条文第9条建立的规范，即出售别人的东西的合同书理应评定合理，真实效力待定的是执行个人行为和执行結果，也即担保物使用权是不是产生迁移处在效力待定情况，买卖协议是明确合理的。

由上观之，土地使用权法律条文第9条的要求与后法相矛盾，不符抵制表述的可用标准，故理应可用后法，不可开展抵制表述。

裁判员要旨

如土地使用权转让协议书系被告方真正法律行为，且不会有担保法第52条要求的失效情况，不可以因转让方未获得土地使用权资格证书或有批准权的市人民政府愿意而评定转让协议书失效。

土地使用权转让做为物权法变化的一种形状，其转让个人行为可用合同法要求的物权法变化标准，转让方可否获得土地使用权资格证书或经有批准权的市人民政府愿意转让，归属于履行合同难题，并不是合同生效要素。

案子被告方

再审申请人（一审被上诉人、二审被上诉人）：河南省恒昌房产开发有限责任公司（下称恒昌公司）。

被申请人（一审上诉人、二审原告）：李炳红。

一审被上诉人：信阳市高新科技产业链经济开发区招商局（下列称信阳市工业生产城招商局）。

一审第三人：信阳市国土局高新科技产业链经济开发区大队。

一审第三人：刘文凯。

案件介绍

二零零七年，恒昌公司与信阳市工业生产城招商局签署项目建设投资合同，承诺恒昌公司垫付资金基本建设某工程项目，信阳市工业生产城招商局以土地使用权换置工程进度款。

工程项目完工，信阳市工业生产城整体规划管理处审批以三宗土地使用权累计约417亩换置恒昌公司工程进度款。

二零一零年8月13日、9月4日，恒昌公司与御豪假日酒店签署《联合开发协议》《补充协议》。

二零一零年10月11日，恒昌公司、御豪假日酒店、李炳红签署《补充协议二》。

上述情况三份协议书承诺，恒昌公司不参加开发设计基本建设，不共享盈利都不担负亏本，仅扣除御豪假日酒店出示的1亩19.三万元协作项目投资资产。恒昌公司在获得三宗土地资源的应用所有权证后产权过户至御豪假日酒店特定的人户下。御豪假日酒店将其在协议书中的所有权利与义务转让给李炳红。

截至一审提起诉讼时，恒昌公司既未获得三宗土地资源的所有权资格证书，亦没经有批准权的市人民政府愿意转让。

李炳红提起诉讼要求：1.确定《联合开发协议》《补充协议》《补充协议二》合理合法合理，恒昌公司再次执行协议书；2.信阳市工业生产城招商局出示转让办理手续详细的运营商业用地，帮助恒昌公司执行协议书；3.确定三宗土地资源中的357亩土地使用权归李炳红全部；4.信阳市国土局工业生产城大队帮助申请办理上述情况土地使用权登记。

二审裁判员原因

河南省高级人民法院觉得，此案异议聚焦点是案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的特性及法律效力难题。

依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条要求，联合开发房地产业合同书承诺出示土地使用权的被告方不担负财务风险，只扣除固定不动权益的，理应评定为土地使用权转让合同书。

此案中，依据案涉协议书承诺，恒昌公司承担案涉土地资源的动迁，但不参加动迁后的开发设计基本建设，既不共享开发设计基本建设造成的盈利都不担负开发设计基本建设导致的亏本，仅扣除1亩19.三万元协作项目投资资产；案涉土地资源的开发设计基本建设市场销售等所有由御豪假日酒店或其特定的第三方单方面承担，合作开发的盈利和造成的债务由其所有担负。因而，案涉协议书虽名叫“房地产业合作开发协议书”，但实则“土地使用权转让协议书”。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条要求，转让方未获得转让土地使用权资格证书与受让方签订合同书转让土地使用权，提起诉讼前转让方早已获得转让土地使用权资格证书或是有批准权的市人民政府愿意转让的，理应评定合同书合理。依据此条要求，并不可以自然得到提起诉讼前转让方未获得转让土地使用权资格证书或没经有批准权市人民政府愿意转让的状况下无效合同的结果。且伴随着在我国社会经济的发展趋势，为激励销售市场买卖，在我国在法律法规制度管理上一般已不随便否认合同的效力。

《中华人民共和国物权法》第十五条要求，被告方中间签订相关开设、变动、转让和解决不动产物权的合同书，除法律法规另有要求或是合同书另有承诺外，自合同成立时起效；未办物权法备案的，不危害合同的效力。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款要求，被告方一方以出售人到意思自治时对担保物沒有使用权或是支配权为由认为无效合同的，人民检察院未予适用。

依据之上要求，在我国在法律上建立了物权法变化的区别标准，将要不动产物权变化的缘故与結果给予区别，物权法变化的缘故为合同书，合同书的結果为物权法变化。以产生物权法变化为目地的债务合同书，其创立及起效理应根据担保法的要求，担保物是不是造就、可否交货仅仅履行合同的結果难题，并不是自然是合同书的起效要素，不可以以合同书不可以执行或物权法沒有产生变化推算无效合同。且未获得土地使用权资格证书的土地使用权转让合同书被评定失效，不但不利处理被告方中间的异议和维护保养买卖安全性，并且还很有可能促长不诚实守信个人行为。

此案中，案涉土地使用权转让合同书系被告方中间的真正法律行为，且没法定失效之情况，对李炳红和恒昌公司理应具备法律法规拘束力。因而，一审人民法院评定案涉土地使用权转让无效合同不正确。但因为恒昌公司现阶段并未获得案涉土地使用权资格证书，合同履行的标准尚不具有，因而，李炳红规定申请办理土地使用权登记等别的诉请不可以获得适用。

重审裁判员原因

最高法院觉得，有关案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的法律效力难题。

最先，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条要求，联合开发房地产业合同书承诺出示土地使用权的被告方不担负财务风险，只扣除固定不动权益的，理应评定为土地使用权转让合同书。

此案中，原审已查清，依据案涉协议书承诺，恒昌公司承担案涉土地资源的动迁，但不参加动迁后的开发设计基本建设，既不共享开发设计基本建设造成的盈利都不担负开发设计基本建设导致的亏本，仅扣除1亩19.三万元协作项目投资资产；案涉土地资源的开发设计基本建设市场销售等所有由御豪假日酒店或其特定的第三方李炳红承担，合作开发的盈利和造成的债务由李炳红所有担负。因而，案涉协议书名叫“合作开发”实则“土地使用权转让”。

次之，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条要求，转让方未获得转让土地使用权资格证书与受让方签订合同书转让土地使用权，提起诉讼前转让方早已获得转让土地使用权资格证书或是有批准权的市人民政府愿意转让的，理应评定合同书合理。

恒昌公司虽认为依据此条表述应评定案涉协议书失效，但此条表述仅就“转让方未获得转让土地使用权资格证书与受让方签订合同书转让土地使用权，提起诉讼前转让方早已获得转让土地使用权资格证书或是有批准权的市人民政府愿意转让”的合同效力作了要求，仍未对“提起诉讼前转让方未获得转让土地使用权资格证书或是没经有批准权的市人民政府愿意转让”情况下的合同效力做出要求。

并且，依据《中华人民共和国物权法》第十五条要求，被告方中间签订相关开设、变动、转让和解决不动产物权的合同书，除法律法规另有要求或是合同书另有承诺外，自合同成立时起效；未办物权法备案的，不危害合同的效力。

实际到此案，案涉协议书中，土地使用权转让做为物权法变化的一种形状，其转让个人行为可用合同法要求的物权法变化标准，恒昌公司可否获得案涉土地使用权资格证书或经有批准权的政府部门愿意转让，归属于履行合同难题，并不是合同书的起效要素。

除此之外，原审已查清案涉有关协议书均系被告方中间的真正法律行为，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条要求的无效合同情况，故原审评定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》合理，法律适用并无不当。

因恒昌公司并未获得案涉土地使用权资格证书，合同履行的标准尚不具有，原审对李炳红规定申请办理土地使用权登记等诉请未予适用，亦莫不当。恒昌公司有关原审法律适用不正确的重审原因亦不可以创立。

实例数据库索引

河南省恒昌房产开发有限责任公司、李炳红合同纠纷再审案；案号：（2019）最高人民法院民再379号；仲裁庭组员：李相波、万会峰、方芳；裁判员时间：二〇二〇年三月三十一日。实例来源于：裁判文书网；提交時间：今年 4月27日。

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