前言：一切正常状况下，房产买卖合同签订后，买家的关键合同义务便是按承诺付款合同款，卖家的关键合同义务便是相互配合申请办理产权过户登记办理手续，仅有申请办理完产权过户登记办理手续后买卖才算进行。

可是，有的房产买卖彼此，可能是根据各种各样缘故，在买卖协议签署后，却无法申请办理房子的产权过户办理手续。比如，为了更好地防止产权过户登记税金而承诺不申请办理产权过户；一房二卖，卖家与在其中一方没法申请办理产权过户这些。这类状况下，彼此仅签署房产买卖合同书，未办房产过户登记的，房产买卖合同书是不是合理？下边小编就根据一则有关的操作实务实例开展剖析讲解。

案件引言

原告宋某秀诉称：二0一二年5月29日，宋某秀与龚某杰、郭某珍签署《房屋买卖协议》，协议书承诺龚某杰、郭某珍将其坐落于某省的34号房子作价27万余元出售给宋某秀，宋某秀缴清购房的钱后，龚某杰、郭某珍将房子锁匙及《房屋产权证》交宋某秀。

宋某秀自二0一二年5月29日在该房子定居迄今。因彼此迄今未办产权年限出让登记，为维护保养利益。遂提到起诉。

原告宋某秀向人民法院明确提出诉请：诉请被上诉人龚某杰、郭某珍将坐落于某省的34号房子帮助原告宋某秀申请办理产权年限出让登记。

被上诉人龚某杰、郭某珍论文答辩称：因为彼此同意承诺的不申请办理产权过户登记办理手续，以节约税金，因而彼此的合同书是失效的，被上诉人想要退回购房的钱，原告理应退还房子。

人民法院案件审理查清：协议书承诺申请办理房屋产权出让登记花费由宋某秀压力，因彼此交易房子时，该房子有可能动迁，为节约使用权出让登记花费，彼此未办出让登记，后该房子未列入动迁范畴。另查清，该房子自二0一二年5月29日即迁移占据，一直由宋某秀管理方法应用。

裁判员见解

人民法院案件审理觉得：依据《中华人民共和国物权法》第十五条的要求，被告方中间签订相关开设、变动、出让和解决不动产物权的合同书，除法律法规另有要求或是合同书另有承诺外，自合同成立时起效；未办物权法登记的，不危害合同效力。

此案中，原告宋某秀与被上诉人龚某杰、郭某珍签署《房屋买卖协议》并具体合同履行关键责任，虽未办物权法登记，但不危害彼此有关出让不动产物权协议书的法律效力。彼此签署的《房屋买卖协议》合理合法合理，被告方均理应依照合同书承诺全方位执行自身的责任。

故对原告宋某秀规定被上诉人龚某杰、郭某珍帮助申请办理涉案人员房屋所有权出让登记的诉请，给予适用。

原告宋某秀与被上诉人龚某杰、郭某珍签署《房屋买卖协议》付款购房的钱，并具体占据所选购的房子后，原告宋某秀为节约使用权出让登记花费，未办物权法出让登记。对合同书的缺陷执行原告宋某秀有过失，从而造成的花费和损害均应由原告宋某秀自主压力。故对原告宋某秀规定上诉费用由被上诉人担负的诉请，未予适用。

裁判员結果

综上所述，民事判决以下：限被上诉人龚某杰、郭某珍在裁定起效后三十日内将坐落于某省34号房子帮助原告宋某秀申请办理使用权出让登记办理手续。申请办理该房屋产权出让登记花费由原告宋某秀压力。

实例分析

合同法第六条要求，不动产物权的开设、变动、出让和解决，理应按照法律法规登记。动产抵押物权法的开设和出让，理应按照法律法规交货。第九条第一款要求，不动产物权的开设、变动、出让和解决，经依规登记，产生法律效力;没经登记，不产生法律效力，但法律法规另有要求的以外。第十五条要求，被告方中间签订相关开设、变动、出让和解决不动产物权的合同书，除法律法规另有要求或是合同书另有承诺外，自合同成立时起效 ，未办物权法登记地，不危害合同效力。

依据上述的法律法规，不动产物权以登记做为支配权变化的公示公告方式 ，法律法规给与登记公信度。彼此被告方就不动产物权的变化达成共识并已具体执行，彼此未产生产权年限产权过户登记的，不产生物权法变化的法律认可。不动产物权的各种各样变化，即必须被告方的民事法律行为，又必须登记才可以造成物权法变化的实际效果。

此案中，原、被上诉人彼此签署了《房屋买卖协议》，这一举动是不动产物权变化的缘故，并不是是不动产物权变化的起效标准，在未办房产过户登记办理手续以前，房子的使用权仍归被上诉人龚某杰、郭某珍。

可是，未办房产过户登记办理手续，仅仅不造成物权法变化的实际效果，被上诉人龚某杰、郭某珍并不可以因而以彼此签署的《房屋买卖协议》不起效开展抗辩，合同生效是否只有依据担保法的要求核查，合同效力与物权法法律效力的法律规定是不一样的，实践活动中很多人把二者搞混，結果造成适用法律不正确。

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