引语：房子本来是根据法院拍卖个人所得，为什么租赁户忽然亮相？什么叫“买卖不破租赁”？

文中创作者丨韩永强（北京市金诉法律事务所）

前不久有顾客资询，他根据法院拍卖购买一处房地产，但当申请办理产权过户登记搬入时却发觉，房屋里居然有房客忽然亮相，另一方还取出租赁合同书，合同书中注明租赁期十年，房租总共十万。房子本来是自身根据法院拍卖个人所得，为什么租赁户忽然亮相？什么叫“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”原则是啥？

依据担保法第二百二十九条，就是指“租赁物在租赁期内产生使用权变化的，不危害租赁合同的效力”。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款也做出了相近要求：“独享房子在租赁期限内，因买卖、赠予或是承继产生房屋所有权迁移的，原租赁合同书对承租方和新屋主再次合理。”

这是不是代表着，不管怎样，房地产买卖产权过户后都不可以规定租赁户搬离？自然并不是。

假如房子另外存有承租方的承租权与金融机构的质押权，必须关心谁先谁后：

当财产任何人将财产先租赁后质押

由于承租方不太可能预见到之后质押权的开设，在这里状况下，依然理应遵照“买卖不破租赁”的原则；

当财产任何人将财产先质押后租赁

在这里状况下，依据“物权法好于债务”的原则，一旦借款人不可以清偿债务，能够 根据卖掉质押物以偿还债务，租赁合同书不具备抵抗法律效力。

因而，即便有买卖不破租赁的原则，可是原则总会有除外。

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