一、案件介绍

二零一六年6月，X小区业委会由X小区业主大选造成并向房屋交易中心办理备案。在早期物业公司撤走该小区后，17年6月X小区基层民主联合会及一部分业主与A物业公司签署物业服务合同书，承诺A物业公司进到小区，并应用物业管理用地等公用设施对小区开展物业管理服务。但A物业公司未与小区业委会签署物业服务合同书。业委会觉得A物业公司没经合理合法选聘入驻小区，执行了不法物业管理服务个人行为，损害了业主的合法权利。小区业委会提起诉讼至人民法院规定A物业公司撤出小区，且递交了房屋交易中心出示的证实及业主联合会备案办理备案通告、《X小区业主委员会工作规则》以证实业委会系经56%之上业主愿意根据大选依规创立。

二、民事判决

人民法院适用了小区业委会的诉请。

三、提议

业主联合会经合理合法程序流程大选造成，为此案的适格行为主体。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主交流会选聘物业服务公司以前，施工单位选聘物业服务公司的，理应签署书面形式的早期物业服务合同书”、第三十四条第一款“业主联合会理应与业主交流会选聘的物业服务公司签订书面形式的物业服务合同书”之要求，物业服务合同书分成早期物业服务合同书和一般物业服务合同书两大类，有权利与物业服务公司签合同的行为主体即合同书相另一方包含施工单位、业主联合会或物业管理服务地区内业主总数较少且经全体人员业主一致同意决策不创立业主交流会的全体人员业主。此案中，A物业公司递交的物业服务合同书所述“Ｘ小区基层民主联合会携业主”非合理合法民事诉讼主体，故A物业公司认为其合理合法入驻小区无法律规定。

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