前言：小编最近代理商的几例营业性用地租用合同纠纷起诉中，人民法院均以涉案人员营业性用地未获得工程建设施工许可证、房屋所有权证等行政许可办理手续为由，评定房屋租赁合同无效。操作实务中，这类合理合法办理手续不全的租用标底房屋，尤其是集体用地上的房屋还较为普遍。这类房屋租赁合同书在执行全过程中一旦产生纠纷案件，引起起诉，人民法院都是积极对合同效力开展核查。那麼那么问题来了，合同无效以后，承租人能否规定出租人退回房租？由于合同无效产生的损失又该如何处理呢？

一、房屋租赁合同无效后房租难题的解决区别“一般”和“独特”情况

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁合同解释》）中要求，“房屋租赁合同无效，被告方恳求参考合同书承诺的房租规范付款房屋占据服务费的，人民检察院一般应予以适用”。

该条文代表着承租人根据占据房屋得到 了占据权益，另外，房屋由于承租人的应用而有一定的耗损和折旧费。

当房屋租赁合同书被人民法院评定为失效后，承租人理应根据其所得到 的占据权益和房屋耗损与折旧费向房屋任何人付款占据服务费。

而占据服务费的付款规范，即参考房租——被告方签合同时对租用房屋所应付款溢价增资的预估。

但特别注意的是，所述要求是一般要求，主要是出自于节约起诉成本费的考虑到。在状况繁杂的实际案子中，并不是一律参考合同书承诺的房租规范付款房屋占据服务费。

不然就代表着抹平了合理合同书与合同无效的区别，不管合同书是不是合理，承租人均需按合同书承诺的规范付款房租或房屋服务费，不利维护保养销售市场买卖安全性和买卖纪律。

在实际案子中，假如合理合法建筑租赁价格行情和办理手续不齐备建筑租赁价格行情相距比较差距，被告方能够根据询价采购等那时候给予证实，在起诉中恳求人民检察院有效调节。

此外，房屋租赁合同书被评定为失效后，免租是不是必须付款占用费，也是一个非常值得关心的难题。

小编觉得，免租条文与房租条文一样，理应参考可用，即原承诺免租不用付款占用费，实际原因以下：

一方面，假如适用出租人规定承租人付款免租的房屋占据服务费，会造成 承租人承担双向损失，超量担负免租内的花费；

另一方面，也会造成 出租人因租赁违章建筑之过失个人行为而得到 不善权益，这显而易见会造成 彼此权益失调，违反平等原则。

二、房屋租赁合同无效后损失赔付的解决

在签署房屋租赁合同书后，尤其是租赁承包主要用途房屋时，承租人一般会依据运营目地对房屋开展建筑装修、扩建工程等。

依据《房屋租赁合同解释》的要求，区别下列状况解决：

假如承租人经出租人愿意扩建工程但未办合理合法基本建设办理手续的，扩建工程工程造价花费由彼此按过失分摊。说白了扩建工程工程造价花费，一般就是指承租人扩建工程全过程中的具体开支。

承租人能够出示扩建工程全过程中选购原料、聘请人力或授权委托工程施工的有关原材料给予证实，还可以申请办理精神病鉴定；

经出租人愿意建筑装修，未产生附合的，由承租人拆卸；已产生附合的，由彼此按过失分摊折现率损失。

说白了建筑装修物的折现率损失，就是指附合在房屋上的建筑装修物上存有的具体使用价值，亦即建筑装修物之现有的使用价值。折现率损失的评定在司法部门实践活动中一般亦选用评定的方法；

假如承租人没经出租人愿意扩建工程、建筑装修的，损失由承租人自主担负。

三、承租人租用期内的盈利与合同无效的损失中间是不是理应折抵

租赁营业性用地的，在具体租赁期内，承租人一般获得有相对盈利。因而，有的案子中，出租人在抗辩承担责任时，会拿承租人的盈利说事儿，认为盈利从损失赔付额度中开展抵扣增值税。那麼，这类盈利折抵损失的认为又可否创立呢？

小编觉得，法律法规救助的目地是使意思自治人返回信任不曾产生一样的情况，清除因信任合同书所采用的个人行为的法律法规不良影响。

因而，履行合同期内，出租人房租盈利、承租人履行合同盈利等履行合同权益不可列入合同无效损失赔付考虑到范畴。

此外，一方面，出租人扣除房租、承租人因履行合同获利具备对等性、相抵性；另一方面，合同无效给承租人产生的损失，除开改建工程造价损失、室内装修折现率损失以外，具体还存有缺失签订别的相近合同书的机遇损失、预估经营利润损失等必得权益损失，但该一部分损失难以量化分析，且很有可能造成 合同无效时彼此权益失调。

那麼，合同书履行合同权益既不纳入合同无效时的损失赔付事宜，也不当作损失扣除事宜，是操纵赔付范畴、均衡意思自治多方责任的应有之义。

在明法律事务所的黄艳律师团最终要提醒大伙儿的是，解决房屋租赁合同无效后的法律法规不良影响分摊时，目前法律法规很有可能没法事无大小。遭遇一些非传统的新情况，则必须遵照私法基层民主和诚实信用原则的基本准则多方面解决，以公平照料合同书多方被告方的利益，维护保养贸易市场平稳，完成事件处理合理合法、合情、有效。大伙儿在租赁房屋时，一定要认真仔细出租人的房屋合理合法凭据，尽量减少相近风险性的产生。（黄艳、李非凡/文）

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