涉“疫”房屋租赁合同纠纷的司法部门解决

授课人：北京市第二中级人民法院民二庭 孙峰

各位好！。我是北京市第二中级人民法院审判长孙峰。今日我与大伙儿沟通交流的题型是疫情防控对房屋租赁履行合同的危害及其有关案子的案件审理构思。本次新冠肺炎疫情危害到许多 合同书的一切正常执行。在其中，房屋租赁合同书是受疫情危害很大的合同类型之一。疫情防控针对房屋租赁合同书有哪些的危害，会出现哪些的纠纷案件因而进到司法部门行业，人民检察院案件审理涉“疫”房屋租赁合同纠纷，有哪些的案件审理构思及其司法部门应对措施。带著所述难题，我们一起刚开始今日的讲堂。

一、房屋租赁合同书的关键种类

最先，大家先简略了解一下房屋租赁合同书的关键种类。依据租用房子的特性及应用状况，普遍的房屋租赁合同书关键有以下几类种类：

一是民用型类。该类房子以承租人自住主导，关键为住房租用；

二是商业类。该类房子以承租人生产制造或运营为关键目地，普遍的如酒店、饭店、影院、KTV、大型商场、商场等；

三是办公室仓储物流类。该类房子一般多见商业用房，亦有一部分住房类房子，承租人以办公室、仓储物流为关键目地。

二、疫情防控对房屋租赁履行合同的危害

不一样种类的房屋租赁合同书受疫情防控的危害亦不尽相同，一般来说，疫情防控对房屋租赁履行合同的危害关键有以下几类种类。

一是彻底沒有危害。例如一部分住房类房子，承租人在疫情防控期内一切正常占据、应用租用房子，疫情防控对租用房子的实用价值沒有一切危害。举个事例，凡夫俗子在北京打工，因疫情防控新春佳节沒有回家新年，以后依然一直北京租赁的房子定居、日常生活。这一事例中，疫情防控针对甲租赁的房子沒有一切危害。

二是有小一部分危害。因疫情防控必须，一部分公司延迟时间开工，一部分加工厂停工暂停营业，造成 一部分办公房和仓库临时闲置不用，承租人在一定时间段内不可以一切正常应用、盈利租用房子。

三是有绝大多数危害。针对非常容易导致工作人员集聚的制造行业，本次受疫情防控危害较大 ，例如饭店、酒店、影院、KTV、大型商场等消費休闲娱乐会所客流量大幅度降低、收益陡然降低。

四是有压根危害。实践活动中，存有一部分租赁协议因疫情防控没办法执行或是沒有执行的必需，彼此签合同的目地没法完成，较为典型性的如北京的庙会店铺租赁，因疫情防控造成 庙会图片撤销，出租人和承租人签订合同书的目地没法完成。

三、新冠肺炎疫情很有可能造成 的房屋租赁合同纠纷种类

依据新冠肺炎疫情对房屋租赁销售市场的所述危害，融合二零零三年因抗击非典疫情引起的有关房屋租赁合同纠纷种类，大家预测分析本次疫情很有可能造成 以下房屋租赁合同纠纷：

一是出租人提起诉讼规定消除房屋租赁合同书并规定承租人担负合同违约责任的纠纷案件。该类案子的关键客观事实和原因为：疫情防控期内，承租人未依照合同书承诺准时全额付款租金，组成毁约，造成 出租人合同书目地不可以完成，故提起诉讼规定终止合同，并由承租人担负相对合同违约责任等。

二是承租人提起诉讼规定消除房屋租赁合同书的纠纷案件。该类案子的关键客观事实和原因为：因疫情防控必须，承租人不可以或不可以彻底应用租用房子，合同书目地不可以完成，或是承租人认为因疫情防控造成 其运营损害，再次合同履行成本费过高，提起诉讼规定提早停止房屋租赁合同书。

三是承租人提起诉讼规定免减租金的纠纷案件。该类案子的关键客观事实和原因为：合同生效时的客观条件产生重特大转变，疫情防控造成 承租人不可以应用或不可以彻底应用租用房子，假如再次依照原履行合同，显失公平，故提起诉讼规定免减租金。

四、涉“疫”房屋租赁合同纠纷的审理构思

人民检察院要审好、判好涉“疫”房屋租赁合同纠纷，在评定客观事实和法律适用层面，理应留意理清以下好多个层面的难题。

（一）精确定义疫情特性，恰当可用相关法律法规

本次新冠肺炎疫情针对合同书被告方而言，归属于不可以预料、不可以防止并不能摆脱的客观条件，理应评定为不可抗拒。但在实际个例中，亦存有可用情势变更规章制度的室内空间。人民检察院应融合实际个例中被告方的认为及其疫情防控对房屋租赁履行合同的危害，分辨可用不可抗拒条文還是情势变更条文，从而明确义务压力方法。实际来讲，假如承租人因疫情防控缘故立即造成 没法合同履行责任或是造成 合同书目地没办法完成的，可依照不可抗拒标准解决；假如承租人因疫情防控缘故没法一切正常应用、盈利租用房子，但不必定造成 没法压根合同履行责任，都不必定造成 合同书目地没法完成的，一般可依照情势变更标准解决。

（二）针对承租人在疫情防控期内未准时付款租金等毁约个人行为的解决

依照道德观念，即便在疫情防控期内，承租人亦理应依照合同书承诺准时全额向出租人付款租金。假如承租人没经出租人愿意延迟付款租金，组成毁约，理应担负相对的合同违约责任。必须讨论的难题是，承租人因疫情防控缘故未准时付款租金的，是不是能够 引证不可抗拒免减合同违约责任？

承租人在疫情防控期内不可以准时付款租金的状况大概可分成以下两大类。一类是承租人未付款租金的个人行为与疫情防控立即有关，例如承租人因疫情防控没法与出租人连接，又无工作能力也无方法根据互联网方法付款租金，此类状况下，理应评定疫情防控与延迟付款租金中间存有逻辑关系，人民检察院能够 依据疫情防控对承租人的危害，一部分或是所有免去承租人的合同违约责任，出租人亦不可以因而终止合同。

另一类是承租人以疫情防控造成 经济收益降低为由未准时付款租金。针对这种状况，一般不适合觉得疫情防控与未付款租金中间存有法律法规上的逻辑关系，承租人未准时付款租金的个人行为组成毁约，但该毁约个人行为与疫情造成 的经济收益不太好相关，并不是故意毁约，要是承租人在疫情完毕以后再次合同履行且补缴租金，出租人的合同书目地依然能够 完成。因而，从担保法激励买卖的精神实质及其疫情防控的客观事物考虑，针对因疫情防控期内未准时付款租金的个人行为，不适合评定为根本违约，从而终止合同，这与九民大会有关“轻度毁约不能终止合同”的精神实质亦相切合。

（三）针对承租人以疫情防控为由规定终止合同的解决

假如承租人因疫情防控缘故彻底没法应用租用房子，其租用房子的合同书目地不可以完成，例如前边提及的春节庙会店铺租赁，承租人能够 不可抗拒为由规定终止合同。假如承租人仅以疫情防控造成 盈利降低为由规定终止合同的，必须慎重看待。一般觉得，尽管疫情防控对房屋租赁合同的效力导致一定危害，但房屋租赁合同书归属于再次性合同书，疫情防控仅是分阶段对策，所述危害并未做到令合同书目地不可以完成的水平，故这时承租人没有权利规定终止合同，但可引证情势变更标准规定免减租金。

（四）针对承租人提起诉讼规定免减租金的解决

假如承租人因疫情防控遭受很大危害，再次依照原履行合同对其显失公平的，能够 规定出租人免减租金。免减租金归属于变动合同书，针对此类状况，人民检察院可可用情势变更标准，在彼此被告方中间有效分派风险性。从总体上，人民检察院需考虑到承租人的特性（普通合伙人還是公司）、租赁房子的目地（独立還是商业）及其疫情对租赁协议执行造成的危害（所有不可以应用還是一部分不可以应用）开展综合性分辨，从而决策是所有免去、一部分免去，還是未予免去。

必须注重的是，平等原则是对彼此被告方的公平公正，而不仅是对一方被告方公平公正，不然便是本质的不合理。在房屋租赁合同纠纷中，不仅对承租人公平公正，又要对出租人公平公正，假如所有免去租金，事实上是让出租人担负疫情产生的所有风险性，反倒不合理，因而，在分派风险性及义务时，应考虑到危害履行合同的多方要素及其合同书被告方的影响力，适度向承租人歪斜，但不能过度偏重，造成 危害出租人的合法权利。

（五）严苛核查承租人毁约个人行为的时间范围

不可抗拒与履行合同不可以中间存有逻辑关系的，被告方即可引证不可抗拒免除责任。依据《合同法》第一百一十七条第一款之要求，假如被告方延迟执行后产生不可抗拒，不可以免去义务。因而，在案件审理该类案子中，要严苛核查承租人毁约的时间范围，例如未准时付款租金的个人行为产生在疫情以前，還是产生在疫情以后，亦或所述毁约个人行为围绕了疫情产生的前后左右。针对疫情产生以前产生的毁约个人行为，要严苛依照合同书和法律法规担负合同违约责任，不可免去。针对疫情产生以后产生的毁约个人行为，理应依照不可抗拒的危害，一部分或所有免去合同违约责任。要避免一部分承租人借疫情缓解我方合同违约责任的状况产生。

之上是今日我想和大伙儿共享的所有内容。疫情防控，彼此全是参加者，让我们一起勤奋，共克时艰，为打胜这次疫情防控血战作出贡献。谢谢你们。

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