【案件】

　　上诉人互悦物业管理公司系居住地备案在重庆A区的物业服务公司。2017年九月份，上诉人互悦物业管理公司与坐落于重庆B区的某住宅小区的小区业主各自签署了《前期物业服务协议》，承诺上诉人互悦物业管理公司为该住宅小区出示物业服务及收费标准等內容，合同期限自彼此签名生效日至初次业主委员会聘用物业管理服务公司时自主停止，并承诺履行合同全过程中，若产生纠纷案件，经商议不可以处理时，则递交上诉人互悦物业管理公司所在地法院处理。因一部分小区业主未拒缴物业服务费，上诉人互悦物业管理公司按合同书协议管辖条文各自将该一部分小区业主诉至A区法院。另A区与B区并不邻近，两个地方法院距离60余公里之远。在A区亦有由上诉人互悦物业管理公司出示物业服务的住宅小区。

　　【矛盾】

　　该系列产品案子存有物业服务合同书中协议管辖是不是合理，及其由上诉人互悦物业管理服务企业所在地法院所管，還是由物业管理所在地法院所管的难题。对于此事存有几类不一样见解：

　　第一种见解觉得，协议管辖合理，该系列产品案子应由上诉人所在地法院所管。民诉法第三十四条之要求，合同书或是别的资产利益纠纷案件的被告方能够书面形式协议书挑选被告住所地、合同履行地、合同签订地、上诉人居住地、担保物所在地等与异议有具体联络的地址的老百姓法院所管，但不可违背此方法对级别管辖和专属管辖的要求。物业服务合同书承诺由上诉人所在地法院所管的协议管辖条文合理，该系列产品案应由上诉人所在地A区法院所管。

　　第二种见解觉得，该协议管辖合理，但该系列产品案应由与本纠纷案件更有具体联络的上诉人的关键工作部门所在地法院所管。该见解赞成第一种见解，觉得协议管辖条文合理。不同之处取决于对上诉人所在地的了解不一样，依据民诉法法律条文第三条之要求，法定代表人或是其他组织的居住地是弹法人或是其他组织的关键工作部门所在地。该系列产品案中上诉人的关键工作部门所在地应评定为与该系列产品案子具体联络更紧密的其所出示物业服务所在地，故该系列产品案子具体由物业管理所在地B区法院所管。

　　第三种见解觉得，该协议管辖违背专属管辖失效。民诉法第三十三条第（一）项要求，因不动产纠纷案件提到的起诉，由不动产所在地老百姓法院所管。民诉法法律条文第二十八条要求，民诉法第三十三条第一项要求的不动产纠纷案件就是指因不动产的支配权确定、切分、相邻关系等造成的物权法纠纷案件。农村土地承包经营承包合同纠纷、房产租赁合同纠纷、基本建设建筑施工合同纠纷、税收优惠政策房产买卖合同纠纷，依照不动产纠纷案件明确所管。此类纠纷案件牵涉到小区业主和物业服务公司对所服务项目住宅小区之不动产的应用、盈利、处罚、维护和管理方法等状况，与不动产联络紧密，故该系列产品案子应评定为是因不动产纠纷案件提到的起诉，协议管辖应评定违背专属管辖失效。

　　【分析】

　　小编愿意第三种见解，原因以下：

　　1.物业服务合同纠纷是因对不动产的应用、维护、管理方法和服务项目产生的纠纷案件。

　　民诉法以及法律条文虽均未明文规定物业服务合同纠纷归属于因不动产提到的纠纷案件，但也仍未限定不动产纠纷类型，对于此事应采用比较宽松了解，不论是不动产物权法纠纷案件還是不动产债务纠纷案件，都应可用专属管辖规章制度。不动产物权法纠纷案件是根据物权法的确定、切分、占据、应用、盈利、处罚和维护，及其相邻关系等造成的纠纷案件。从物业服务內容看，物业服务公司出示包含对业主现有一部分、现有设备的检修、保养、管理方法和维护保养，社会秩序、安全性、消防安全等事宜的帮助管理方法和服务项目，及其广告宣传等公共性盈利的扣除、应用开展公示公告表明等。物业服务合同签订之目地也是为了更好地小区业主能够更好地应用、维护和控制自己的特有和现有之不动产物权法。物业服务合同纠纷之问题亦取决于小区业主觉得物业服务服务企业不及时进而拒缴物业服务费，案子之案件审理多牵涉到合同书彼此对特有和现有一部分物权法的应用、管理方法、盈利、维护等。评定物业服务合同纠纷是因不动产纠纷案件提到的起诉，合情合理。

　　2. 物业服务合同纠纷按不动产专属管辖合乎“便捷被告方、便捷法院”的两便标准。

　　民诉法设计方案所管规章制度之标准和目地即取决于为了更好地“便捷被告方、便捷法院”这一两便标准。不动产纠纷案件专属管辖之设定目地亦取决于便捷法院调研有关不动产情况及紧紧围绕不动产之确定、切分、占据、应用、盈利、处罚和维护等状况，并有利于被告方报名参加起诉。协议管辖之设计方案取决于重视被告方意思自治，而物业服务合同书多见格式条款，物业服务公司与小区业主签合同之时，或仍未告之协议管辖条文之存有，或虽告之而小区业主误认为物业服务公司所在地两者之间不动产物业管理所在地一致，或小区业主虽彻底知情人而迫不得已格式条款无法变更之无可奈何而签署等情况大能存有。若置物业服务合同纠纷两者之间不动产之紧密联系而不管不顾，容许物业服务合作协议书承诺物业管理所在地之外法院所管，既有碍于法院查清案子客观事实，消弱小区业主一方被告方报名参加起诉之主动性，亦很有可能并沒有真正重视小区业主一方被告方意思自治，且提升起诉成本费，消耗司法部门資源。故认同物业服务合同书协议管辖合理，登记不当之处。

　　3. 物业服务合同纠纷按不动产专属管辖有益于统一裁判员限度和避免产生群体事件。

　　民诉法法律条文要求了房产租赁合同书、税收优惠政策房产买卖合同书等纠纷案件，依照不动产纠纷案件明确所管，是充分考虑这种牵涉到不动产的独特种类合同纠纷通常与本地的农村土地政策和房地产业宏观经济政策现行政策高宽比关系，由不动产所在地法院专属管辖，有益于统一裁判员限度和判后的实行，也有利于避免群体事件的产生。物业服务合同纠纷的裁判员的关键所在对物业服务品质的评定，房产管理局等主管机构对本地住宅小区物业服务品质的评定結果通常变成法院裁判员的关键参照，而全国各地物业服务的总体规定和水准各有不同，房产管理局等主管机构和法院的评定规范也很有可能略有出入，将物业服务合同书按不动产专属管辖，毫无疑问也有益于统一裁判员限度和判后的实行。另外，物业服务合同书具备小区业主一方是总数诸多的特性，一般因服务水平彼此已造成的许多 分歧后才诉至法院，此案中,A区与B区并不邻近，两个地方法院距离有60余公里，规定小区业主到物业管理所在地之外法院报名参加起诉，免不了不激化矛盾从而造成群体事件。民诉法法律条文第三条要求，法定代表人或是其他组织的关键工作部门所在地不可以明确的，法定代表人或是其他组织的注册地址或是备案地为居住地。此案中，在A区亦有由上诉人互悦物业管理公司出示物业服务的住宅小区，若评定协议管辖合理，上诉人互悦物业管理公司所在地最后免不了依然会被评定为备案地A区。只有以不动产专属管辖否认其协议管辖之法律效力，方能完全防止物业服务合同书中协议管辖之缺点，最后完成法律法规实际效果和社会发展实际效果的统一。

　　（创作者企业：重庆巴南区老百姓法院）

文章转载自网络，如有侵权，请联系api@1dq.com删除