【裁判员要义】

　　有关集体土地上非宅基地房屋交易合同的效力难题。1.当事人以涉案房屋归属于违法建筑为由认为买卖协议失效，但按照在我国城市规划法的要求，评定涉案房屋是不是归属于违法建筑是本地整体规划行政部门主管机构的职权范围，人民法院没有权利立即评定涉案房屋是不是归属于违法建筑，当事人虽认为涉案房屋是违法建筑，但未出示本地整体规划行政部门主管机构做出的评定结果，且涉案房屋买卖协议都不具备担保法第五十二条要求的失效情况，故该合同书应评定为合理。2.当事人以涉案房屋并不是在本团体机构组员中间出让为由认为买卖协议失效，但按照土地管理法的要求，集体土地分成农业用地、土地和未利用地，现行标准法律法规限制在团体机构组员中间出让的地面上建筑，一般就是指修建于农户宅基地上的房屋，并沒有限定基本建设于集体土地上的全部房屋均不能变更，而涉案房屋所占有的集体土地显而易见不属于农户宅基地的范畴，故此项认为法律规定不够。3.当事人以涉案房屋买卖协议存有违纪行为认为无效合同，而当事人自身是涉案房屋的出售人，在其明知道违反规定的状况下，仍出让房屋，并以此为由认为无效合同，归属于故意抗辩个人行为。

　　【法院判决书】 （2020）鲁民申2917号

　　北京京康法律事务所负责人、大西北政法大学物权法与土地资源研究室联席会优点史西宁市刑事辩护律师提示各位朋友们们：《物权法》第152条至155条要求，宅基地所有权人依规对全民所有的土地资源具有占据和应用的支配权，有权利依规运用该土地资源建房子，宅基地所有权的获得、履行和出让，可用土地管理法等法律法规和相关法律法规要求。

　　《土地管理法》第62条第三款要求，“乡村群众出售、租赁住宅后，再申请办理宅基地的，未予准许。”

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求，严禁城乡居民在农村购买宅基地。

　　国务院《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）要求“农户的住房不可向城镇居民售卖，也不可准许城镇居民占有农户集体土地建住房，相关部门不可为违反规定修建和选购的住房派发土地使用权证和房产证”。

　　《江苏省土地管理条例》要求，“乡村群众租赁住宅后，再申请办理宅基地的，未予准许。选购乡村群众房屋的农民理应合乎申请办理建房子商业用地标准”。

　　其他一些要求则常见于全国各地人民法院自主制定的统一本地审理限度的內部行政规章中。

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