文中转自【京法网事】；

租客私自将车位租赁给别人，屋主能够规定消除全部房屋租赁协议吗？屋主闻某将房屋和车位作总体租赁，没想到租客杨某没经屋主愿意，私自将车位转租。屋主闻某以租赁协议中确立承诺不可将房屋转租别人，车位也应可用该条文为由，提起诉讼规定与租客杨某消除租赁协议，并规定其付款合同违约金。一审民事判决驳回申诉闻某的所有诉请。一审判决后，闻某不服气，向北京一中院明确提出上告。北京一中院最后裁定驳回申诉，检察院抗诉。

基础案件

房屋租用全过程中 租客私自转租车位

闻某系某住宅小区403号房屋的使用权人与车位备案使用权人。今年5月25日，闻某与杨某签署《北京市房屋租赁合同》，承诺由杨某租赁该房屋及附设车位，租用限期五年，房屋房租每个月5800元，按年付款房租。出自于对房屋的爱护，闻某在合同书中特意再加上了“不可私自转租”的承诺——“除双方另有承诺之外，承包方（杨某）需事前征求招标方（闻某）书面形式愿意，即可在租期内将房屋一部分或所有转租给别人，并就受转租人的行为向招标方（闻某）负责任。”就在房屋转租给杨某一个月后，一次闻某回到家里，偶然发现自身的车位由杨某转租给了住宅小区别的小区业主，转租车位房租每个月约480元。

车位要算房屋一部分吗？彼此各执一词

闻某针对杨某私自转租车位的个人行为觉得很气恼，她觉得杨某的这类不诚实守信个人行为危害了彼此信任感的基本，房屋安全系数遭受威协，故向一审法院起诉，以杨某没经其愿意而将车位转租给他们人为因素由，规定与杨某消除房屋租赁协议，并规定杨某依照两月租金规范付款合同违约金。而杨某则觉得，彼此中间签署租赁协议中有关不可转租的承诺对于的是房屋，而不是车位。彼此有关车位转租事项仍未有确立的严令禁止承诺，因而他转租车位的个人行为并不会有毁约之处。

裁定結果

一审判决結果

一审人民法院经案件审理觉得，此案异议聚焦点为闻某可否根据租赁协议承诺履行合同解除权，关键难题是车位是不是系房屋的构成部分。最先，车位与房屋各自开展了不动产权备案，车位和房屋在物权法上独立同分布。次之，车位和房屋在物理学室内空间上互相阻隔，从字面意思和生活小常识视角都无法将车位了解为房屋的构成部分。再度，闻某尽管认为其与杨某专业签署了一份合同补充协议承诺车位应用事项，但无法出示相对直接证据。综合性所述剖析，并融合闻某提起诉讼前曾表明再次合同履行的个人行为，贵院觉得闻某认为杨某毁约，规定消除房屋租赁协议并付款合同违约金、腾退房屋的诉请，沒有客观事实及法律规定，未予适用。一审民事判决驳回申诉闻某的所有诉请。

二审最后裁定

闻某不服气一审判决，向北京一中院明确提出上告，认为车位归属于房屋的一部分，同归属于租赁协议的担保物，车位转租造成 其对房屋安全系数觉得躁动不安，从而彼此理应消除租赁协议，并由杨某付款合同违约金。

北京一中院经案件审理后觉得，闻某以车位被杨某私自转租为由终止合同不创立，原因取决于，一方面依据一般实际意义下的了解，房屋租赁协议关联中，房屋在房租中常占的比例遥远超过车位所占的比例，车位并不是房屋租赁协议中的关键担保物；另一方面，在房屋和车位做为统一担保物作总体租赁的状况下，彼此未对车位应用及转租做实际承诺，那麼车位由谁应用均不容易对闻某的权益导致实际性危害。故闻某以车位存有转租情况而规定消除租赁协议，根据不够。对闻某的上诉理由，未予采纳。最后，北京一中院裁定驳回申诉，检察院抗诉。

审判长提醒

房屋与车位是2个法律名词解释，二者在物权法上是能够独立同分布存有的。在产品销售市场行业，车位与房屋可各自开展房产产权登记，也可各自租用，签署租赁协议。实践活动中，会出現屋主为便于房屋租赁、提升 房租等缘故，而将车位与房屋配套设施统一租赁的情况。此案就是这般。

在房屋和车位做为统一担保物作总体租赁的状况下，合同书房租中必定包含租用及应用车位的花费，房屋做为关键担保物，在全部房租中常占的比例遥远超过车位所占的比例。在彼此未就车位租用和应用开展实际承诺的状况下，不论是租客自身应用车位，還是租客将车位转租供别人应用，均不容易对屋主权益导致实际性危害，也不会对房屋或车位的应用导致损害，因此 ，屋主仅以租客存有私自转租车位的个人行为，而规定将全部房屋租赁协议消除，不可以获得法律法规适用。归根结底，是由于合同解除权要遭受根本违约规章制度的限制。

在这里提示屋主，在另外租赁房屋与车位的情况下，应就车位租用与应用难题与租客独立签合同，或在房屋租赁协议中对车位应用及转租做出确立承诺，那样才可以最大限度保护自己的支配权。也提示租客，诚实信用原则是从业民事行为能力的基本原则，不可私自对所租赁的车位或房屋开展转租，当转租个人行为危害屋主权益时，租客一样要担负合同违约责任或承担责任。

供稿：北京一中院

编写：马相桐 汪希

原文中配图图片来源于互联网

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