商品房预售合同书就是指商品房预售方和预购方彼此承诺，预购放在承诺時间内将完工的商住楼所有权转移于预购方，预购方位预购方交货订金或一部分购房款并按时接纳商住楼的书面形式协议书。那麼商品房预售合同的效力是如何的，合理标准是啥？

网民资询：

商品房预售合同的效力是如何的，合理标准是啥？

北京市倡信法律事务所王小华律师解答：

预售证是商品房预售合同签订的法律规定必要条件，沒有获得预售证签署商品房预售合同书，违背法律法规的强制要求，无效合同。

《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出售人未获得商品房预售许可证书明；

与购房人订立的商品房预售合同书，理应评定失效，可是在提起诉讼前获得商品房预售许可证书明的，能够评定合理。

商品房预售合同书的合理标准包含：行为主体合格、法律行为真正、內容和方式合理合法。在这种合理标准中，被告方的法律行为真正和內容合理合法并沒有独特之处，能够依照担保法的一般基本原理多方面评定。但在行为主体合格和方式合理合法2个要素上，商品房预售合同书有其独特性。

商品房预售合同书的行为主体务必合格，商品房预售合同书的行为主体彼此为预购方和预购方。在我国目前的法律法规、政策法规，对商品房预售合同书的被告方彼此都是有标准的限定和规定。

北京市倡信法律事务所王小华刑事辩护律师分析：

在担保法中，预约合同是被告方承诺未来订立一定合同书的合同书；本合同是为了更好地执行预约合同而订立的合同书。预约合同与本合同具备不一样的特性和法律认可。预约合同被告方的责任是订立本合同，因此 ，被告方一方只有要求另一方订立合同书，而不可以依预定的本合同內容要求另一方执行。

商品房预售合同书在创立之时，房子并不会有或并未完工，因此 含有“预购”的字眼，但商品房预售合同书决不是预约合同。由于：在商品房预售合同书中，预购方与预购方有关房子的位于与总面积、合同款的交货方法与限期、房子的交货限期、房子的品质、合同违约责任等都是有确立的要求，彼此不必未来再行订立一个房产买卖合同书，即能够依照商品房预售合同书的要求立即执行，并申请办理房屋所有权产权过户登记，做到彼此的买卖目地。

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