北京市房地产律师靳双权，技术专业代理商二手房买卖、借名买房、房屋遗产继承、土地确权、腾退房子、公有住房纠纷案件、央产房、军产房等房产纠纷案子。从事十五多年，领着技术专业房地产精英团队，申请办理了很多房地产业案子，累积了丰富多彩的起诉工作经验，如今蒋这种案子改写为房地产业纠纷案件实例，期待能够协助到你。

（为维护被告方隐私保护安全性及防止多余争夺，下列被告方名字均为笔名，假如类同，能够大家联络，大家将给予撤消。）

原告诉称

原告向我院明确提出诉请：1、消除原告与被告的《商品房预售协议》并诉请被告退还原告购房的钱十万元.

客观事实与原因：原告因买房必须与被告企业业务员建立联系，2019年7月16日被告企业业务员带上《商品房预售协议》至原告企业处与原告签订预售协议，同一天原告根据其储蓄卡向被告付款10000零元后，被告企业销售员表明必须将合同书带到企业盖公章后便再无声响，也不曾依照协议承诺计付一份正本给原告。

2019年8月29日，被告向原告传出《M公司签约通知书》，规定原告于2019年9月6日至被告企业签订《商品房买卖合同》，原告应邀前去被告楼盘销售管理中心，但抵达时，被告的别的工作员告之原告，因被告新开楼盘将要新房开盘，绝大多数业务员没有。原告数次拨通连接业务员电話接入，但连接业务员表明今天没有，要改约签订時间。原告数次展转签订无果。

2019年9月9日，原告根据邮政快递向被告传出《签约通知书》，规定被告在接到通告生效日3日内与原告签订《商品房买卖合同》，但该通告被被告拒绝接收退还。通告被退还后，原告根据手机微信再度通告被告销售员分配签订時间。

2019年9月14日，原告再度依约前去被告楼盘销售管理中心签订《商品房买卖合同》，但被告连接业务员在沒有向原告出示《商品房买卖合同》的状况下就规定原告交纳适应购房款100余万元，原告表明规定首先看合同书被被告回绝。在原告数次规定下，被告让原告自主去展览厅看放着的空缺的实例合同书，原告查询合同书后，发觉实例合同书所述內容不实际准确且存有显失公平的条文承诺，遂表明规定对合同书一部分条文开展调节，以做到买卖方公平协商一致。被拒绝。

2019年10月15日，原告再度拨通被告，了解合同书改动状况，被告依然回应只有按她们的履行合同，并向原告出示《修改意见复函及通知》，违反真理的客观性要强制收走原告十万元购房的钱。

综上所述，原告觉得被告的个人行为早已违背基础合同书标准，彼此存有比较严重的不对等性，原告迄今也不知道彼此中间《商品房买卖合同》的主要内容，被告的个人行为也意味着合同书无协商一致的很有可能。

被告编造谎言

被告M企业编造谎言：原、被告彼此签订《商品房预售协议》系彼此真正法律行为，合理合法合理，彼此均应依照预售协议承诺全方位执行本身责任，依据预售协议承诺，购房人理应于2019年7月22日与出售人签订《商品房买卖合同》及填补协议并付款首付。但原告违背所述承诺時间，经被告数次催告函仍回绝签订。2019年8月29日，被告向原告寄发《签约通知书》（催告函），告之因其签订已贷款逾期，规定其于2019年9月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并结清相对购房款。该催告函系被告给与原告签订缓冲期，不视作变动预售协议承诺之签订時间，另外，被告也未明确舍弃追责原告预售协议承诺的推迟签订合同违约责任。

但原告后数次向被告销售员表明剩下购房款乏力付款规定退房流程，被告回绝后，原告又于2019年9月向被告明确提出改动《商品房买卖合同》条文，之后又以《商品房买卖合同》条文无法协商一致回绝签订。

由于原告的毁约个人行为，被告依据《合同法》、《担保法》有关定金罚则要求及预售协议承诺，通告原告消除彼此签订的预售协议、并依约收走订金，消除通告已送到原告，已产生消除法律效力,要求人民法院驳回申诉原告的所有诉请。

我院查清

2019年7月16日，原告周W做为承包方与被告M企业做为招标方签订《商品房预售协议》，协议承诺：乙方位招标方选购新项目5栋1803室房子。该产品总建筑面积约为129.99平米，合同书总价格为3963733元；购房人在签订本协议的当天，向出售人付款商住楼申购订金十万元，做为彼此签订《商品房买卖合同》及有关协议的贷款担保，订金不计算利息。

购房人未按本协议承诺的時间和标准签订《商品房买卖合同》及有关协议或不按时付款购房款的，则看作购房人毁约，本协议全自动停止。出售人对购房人所交订金未予退回，并有权利将所述商住楼再行售卖。2019年9月30日，针对接到您推送的信函《商品房买卖合同修改意见》，规定针对听取意见您的建议改动商品房买卖合同书。因此，针对特复函告之：针对《商品房买卖合同》及填补协议选用的是2018版商品房买卖合同书示范性文字，如您在修改建议中上述，您在签订《预售协议》前已检查并对商品房买卖合同书內容开展照相。您在《预售协议》承诺時间内也从没明确提出有关质疑，却在毁约两月后明确提出相对认为规定针对按您的规定改动商品房买卖合同书，显著系为了更好地避开合同违约责任，于情于法均不符合。针对依据《预售协议》之承诺再三告之：您已违背《预售协议》的承诺，组成毁约。针对现依规消除与您的承诺，您到此已不具有所述房子的一切支配权，针对将对你所购买之房子再行市场销售，并收走你所交纳的订金。特此通知”。另查清，《商品房预售协议》署名购房人处“潘A”系原告冒签，潘A仍未受权原告签名。

裁判员結果

驳回申诉原告周W的诉请。

北京市房产律师靳双权觉得：

原告周W与被告M企业签订的《商品房预售协议》系彼此真正法律行为，且未违背法律法规、行政规章的强制要求，合理合法合理。现此案的关键异议聚焦点取决于：

第一，原告付款给被告的十万元账款是购房的钱還是订金。人民法院觉得，《商品房预售协议》第三条第一款早已确立承诺购房人在签订本协议的当天，向出售人付款商住楼申购订金十万元，做为彼此签订《商品房买卖合同》及有关协议的贷款担保，而原告也早已按协议承诺付款了十万元账款。原告做为彻底民事行为能力工作能力人，其表明预售协议中除“商住楼的部位及价钱”有一定的填好外，别的一部分均为空缺，该叫法不符常情也不符商品房买卖的买卖习惯性。故原告付款给被告的十万元账款为订金而不是购房的钱。

第二，原告付款给被告的十万元，被告是不是必须给予退还。依据上述第一点剖析，此案原告已付款的十万元，特性为立约订金，系为确保宣布签订商品房买卖合同书而付款的订金，彼此签订预售协议并交货订金后所负责任便是按正当竞争、诚实信用原则标准，遵照预售协议建立的标准，进行本约合同书的添充缺少条文，确立不确定性条文，使预售协议建立的标准、计费规范等关键条文得到全方位、具体执行。

此案中预售协议确立承诺了签订本约時间，在被告未向原告出示预售协议正本的状况下，针对购房那么重特大的事儿，原告也应当积极主动规定被告出示预售协议正本，但其并沒有出示有规定被告出示预售协议正本的有关直接证据，就算被告沒有向原告出示预售协议正本，原告没法确定签订時间。但2019年8月29日，被告已向原告邮递《签约通知书》（催告函），告之因其签订已贷款逾期，规定其于2019年9月6日前与被告签订《商品房买卖合同》并结清相对购房款。该催告函系被告给与原告签订缓冲期。而原告未在承诺時间与被告签订本约，早已组成毁约。

即便 原告并不了解宣布《商品房买卖合同》以及他有关文档的內容，但房产买卖买卖额度很大，原告做为买受其术应当立即在预售协议承诺時间签订宣布商品房买卖合同书前与被告就危害房子的重特大条文开展充足商谈，殊不知原告在预售协议承诺的限期及其被告给与的宽限期限期均未向被告明确提出一切对商品房买卖合同文本的改动，只是在过去了被告给与原告的签订缓冲期2019年9月6日以后，于2019年9月27日才向被告明确提出对合同文本的改动，更何况原告明确提出必须改动条文建议与被告办理备案审批的《商品房买卖合同（预售）示范文本》基础是一致的，合同文本自身也不会有显失公平、权利与义务比较严重失调、缓解、免减被告的义务、加剧购房人的义务等情况。现原告在被告给与的缓冲期期满以后才与被告对合同文本开展商谈有悖诚实信用原则标准，早已组成毁约，应可用定金罚则，原告没有权利规定被告给予退还十万元。

第三，原被告彼此签订的《商品房预售协议》是不是早已消除。被告于2019年10月15日向原告邮递《关于商品房买卖合同修改意见的复函及挞定通知书》，因未妥投取得成功，该电子邮件于2019年10月19日退还，被告M企业销售员于2019年10月19日根据手机微信向原告周W推送《关于商品房买卖合同修改意见的复函及挞定通知书》，告之原告因其违背预售协议已组成毁约规定消除与原告签订的预售协议，该解除权的履行亦合乎预售协议的承诺，故原告周W与被告M企业中间签订的预售协议应评定早已于2019年10月19日消除。现原告周W再规定消除与被告M企业签订的《商品房预售协议》，欠缺客观事实和法律规定，人民法院未予适用。

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