物业管理管理方案本身是一种主体公正的委托合同书关系，并不是每个部门的管理方案关系。未避免姓名学解释上的含糊不清，即将物业管理改叫物业服务。根据住建部2007年164指令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依规设立、具有独立法律主体，从事物业管理服务活动的企业。”

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，理当与委托人签定物业服务合同书。物业服务合同书不属于在我国合同分类中的委托合同书。委托合同书是受委托人以委托人的之名和花销为委托人处理委托事务处理，委托人支付服务承诺报酬的合同书。物业服务合同书既可以造成在法人代表正中间，还能够造成在普通合伙人与法人代表正中间。

物业服务合同书具有下列的委托合同书的法律特征：

（1）物业服务合同书的签署以被上诉人相互之间信赖为必要条件，任何一方依据引诱、行骗、蒙骗等方法签定的合同书，一经核实，可依规提到起诉，直至解除合同关系。

（2）物业服务合同书是服务的。委托合同书的目的在于由受委托人买委托人的之名和花销处理管理方案委托人事务处理。因此，住户不但要支付物业管理企业在处理委托事务处理中的必不可少花销，还往来账物业管理企业一定的报酬。

（3）物业服务合同书就是诺成性合同书也是双务合同。物业服务合同书自相互达成协议时开创，故为诺成性合同书；委托人与受委托人双方都负责任，故为双务合同。

（4）物业服务合同书是劳动者用工协议。劳动者用工协议的特点是：合同书的合同价是一定的符合要求的劳务派遣公司，而不是化合物成果或分析化学成果；合同书服务承诺的劳务派遣公司依据提供劳务的人的独特个人行为出来。

物业服务合同书在签定时要以政府机构实施的示范文本为基础，相互在公正愿意的必要条件下，遵循公平、诚实信用原则标准与合情合理的规范，经充裕的商讨讨论达成一致提议后才可签定。

物业管理工作上自身的特点决策了物业服务合同签订时，除了遵循签定一般合同书时的疑难问题外，还要注意下述的关键环节：

“宜细不宜粗”的规范

为确保 合同书相互的权益，建立各目的责任、分配权、义务，减少日后的纠纷案，住户和物业管理企业在对合同书交涉工程结算时，要遵循“宜细不宜粗”的规范，即对合同书的具体条款要进行细致的充裕商讨，得到一致，不仅要从宏观经济政策上把握，更需从外部效应上给与建立。一般物业服务合同书中对委托的管理服务应包括五个等级的服务承诺：

1.委托新项目

委托哪些管理服务新项目应逐一写清。如“建筑同用部位的维修、维护保养和管理方案”；“同用设备的维修、维护保养、运行和管理方案”；“日常保洁”等。物业管理委托重要的是文化艺术特殊服务，应逐一给与建立；此外哪些项目允许物业管理企业专业分包，对专业分包的标准和限制规范，也应给与建立。

2.各委托新项目的具体内容

各委托新项目所包含的具体内容，应叙述清楚，越详细越好。如建筑公共性部位的维修、维护保养和管理方案，新项目内容包括：密肋楼盖、屋顶、外墙面砖、载重量结构……；日常保洁包括哪些一部分，跃层楼梯、室内楼梯道、场地、庭院哪些委托，什么不委托。

不一样特点的住户和不一样类型的物业管理在一些委托新项目的具体内容上是有十分大区别的。这类区别和区别除在标书中明确提出外，还应在合同谈判时给与精准界定。如部队和一些政府机构在“保安服务公司”这一委托新项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有非常大区别的。

3.服务质量与标准

各委托新项目具体内容的管理服务产品品质规范，在判断的大部分机械能化的尽可能给与定量化。这类定量化标准有两个等级，一是工作量的定量化，二是质量检验规范的定量化。如垃圾清运要一天一次，還是二天一次，它是对工作量的定量化；而日常保洁的清除标准则属于质量检验评定的标准。要注意在建立产品品质规范时要少应用或不用带有模模糊糊界定的句子，例如“环境整洁”，因为是否环境整洁不易作出精准辨别。

目前，很多物业服务合同书在签定时对产品品质规范阐述不精准。针对这事，我国物业管理促进会下达了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（中物协[2004]2号），中国各省管理方案企业也实施了中国各省物业管理服务的等级标准，这类可作为合同谈判签定时的参考和依据。

4.管理方案和服务花销

各委托新项目在上述的管理服务內容与产品品质规范下应扣减的相对性合理的成本费用或成本。物业管理服务是等级分类其他，不一样等级扣减的花销是有非常大区别的。在建立了委托新项目、具体内容和产品品质规范后，花销的确立一般 是相互争吵和讨价还价的对焦点。在确立合理的花销时，要经历详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，還是报酬制付费，双方都应经历一定的测算和对比。中国各省审计局实施的市场价应当作一个参考依据，各物业管理地域的企业规模规格与构成均不一样，对终取费标准还应详细讨论确立。

5.对物业管理企业的奖罚分明服务承诺条款

物业管理委托的彼此应争取合作共赢的结果。在物业服务合同谈判中，处理物业服务企业的工作上有相对性的奖罚分明条款。目前，各法律法规对物业管理企业的违规、违规、违约行为，对由于其工作上不担负或不成功给住户造成 危害或伤害的情况均有一些命令性条款，但欠缺对物业管理企业的奖励性条款。一些当地政府一切正常状况下想要物业管理荣获全国各地或省、市优异（示范）居民小区的，物业服务费上涨10%～25%，但真正推行的并并不是许多，推行起来也较难。考虑到政府机构不宜对比作出规定，因而在合同谈判时，住户可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工可以能够更好地做好物业管理服务。如，住户可设立住户奖励股票型基金，对有显出个人事迹或具体表现的员工给与一定奖励；在报酬制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的必要条件下，其物业服务支出有非常大的节约，可适当提高报酬等。

上述五个等级是物业服务合同书不可以少的必不可少的内容。为防止 合同书过长，可采用零配件的方法。在《前期物业服务合同（示范文本）》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个零配件。此外，相互还可就具体难点提高零配件。

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