在一个住宅小区里，物业管理公司服务水平的优劣，一定水平上关联到小区业主的生活质量。一个好的物业管理服务企业，会让小区业主分外放心、省劲。可是有时小区业主在所难免跟物业管理产生一些纠纷，那麼住宅小区物业服务一般包括什么內容？物业服务合同书纠纷如何处理？

一、住宅小区物业服务一般包括什么內容

　　住宅小区物业服务的內容理应依照住宅小区物业服务合同书的承诺开展。依据《物业管理条例》第二条的要求，物业服务指的是对房子及配套设施的设施和有关场所开展检修、保养、管理方法，维护保养有关地区内的清洁卫生和有关纪律的主题活动。一般而言，物业服务实际包含信息化管理、房子及同用设施的维护保养管理方法、社会秩序维护保养、清洁服务、绿化管理、建筑装修管理服务、停车场管理服务项目等內容。

　　二、物业服务合同书纠纷如何处理

　　（1）提升房管所单位管控及其有关现行政策正确引导

　　在中国，物业服务公司的管理单位为房产管理局的物业管理科，要从根源上降低物业服务合同书纠纷的总数，物业管理服务单位务必严格监督、管理方法幅度，宏观指导。小编觉得健全科学研究的物业服务公司的招标会、招投标规章制度，让有资质证书的责任意识强的物业服务公司来竞投，按时监管、查验物业服务公司的服务水平，对不符合规定的物业服务公司传出整改报告，勒令其在一定期内做出整治等一系列对策均可确保物业服务的品质和实际效果，降低物业服务合同书纠纷的总数，并有益于和睦社区的基本建设和物业服务领域的身心健康、可持续发展观。

　　物业服务合同书具备服务性，物业服务公司出示的服务项目也具备服务性，特别是在公共基础设施的维护保养层面更最能体现服务性特点，物业管理服务单位可颁布有关现行政策正确引导，根据各种各样方法正确引导物业服务公司及其小区业主全自动执行自身的岗位职责，仅有提升合同履行责任的主动性，才可以催促物业服务公司改进运营管理，提升服务质量，才可以促进小区业主主动相互配合物业服务公司的工作中，积极执行小区业主的责任，进而一同推动物业服务公司的发展趋势，建立一个幽美和睦的生活环境，完成互利共赢。

　　（2）创立社区调解机构，调解物业服务合同书纠纷

　　调解是在第三方的主持人下，以中国法律、政策法规、规章制度和现行政策等为根据，对纠纷开展交涉、劝导，促进她们互相原谅，开展商议，同意达成共识，清除纠纷的主题活动。伴随着近些年物业服务合同书纠纷的慢慢增加，小编觉得在社区开设专业的调解机构已很必须，社区调解机构的组员可由社区工作员、业委会负责人、物业服务公司的有关工作人员、社区审判长等构成。一旦产生物业服务合同书纠纷时，最先由社区调解机构垂直居中调解，对异议大、分歧突显的纠纷在调解未果后告之彼此被告方可向管辖法院提到起诉。在物业服务合同书纠纷中，根据物业服务合同书中的小区业主一方总数诸多，做到彻底建议统一是十分艰难的，因而在是不是想要调解、是不是想要接纳调解的結果层面，能够根据全体人员小区业主决议决策，还可以采用类似《物权法》中的小区业主特有总面积占房屋建筑占地面积的占比和小区业主占总人数的双向占比的方法来决策。在社区调解机构的调解下，物业服务合同书纠纷的彼此被告方中间秉着互谅互让的心态和求真务实的精神实质，就相关纠纷的解决自主达到和解书，并主动执行，不但能保持和谐和睦的邻里和睦，也有益于创建和睦舒服的社区，更有利于提升物业服务的品质和规范。

　　（3）审判长进社区、当场释法解决纠纷

　　社区审判长体制虽并不是新鲜事物，但在物业服务合同书纠纷高发的情况下审判长入驻社区具备不能忽视的关键功效。审判长进社区关键就是指社区所在城市人民法院按时驻派审判长进社区开展普法宣传、资询和执行异议调解纠纷，收到了优良成果，小编觉得此项措施有利于提升群众的法制观念，合理促进和睦社区的基本建设，特别是在针对社区内物业服务合同书纠纷的解决可具有至关重要的功效。如前所述，社区审判长可做为社区调解机构的组员，依据日常生活历经和本身审理工作经验，深层次社区进行普法宣传，按时或经常性走访调查社区掌握社区民意，就地开庭审理具有“审理一案、文化教育一片”实际效果，合理解决产生在社区内的各种各样纠纷，尤其是两年来慢慢增加的物业服务合同书纠纷。除此之外，为了更好地简单化程序流程、提高工作效率，由社区审判长独自一人调解纠纷，针对阅历丰富的民事诉讼审判长，根据释法知理，能合理解决绝大多数物业服务合同书纠纷，合理地节省了司法資源，并能接到优良的法律法规实际效果和社会发展实际效果。小编觉得要搞好此项工作中，应该始终坚持把“审判长进社区”与普法教育、法治建设紧密结合，与老百姓调解工作中紧密结合，与司法公布紧密结合。对审判长本人而言，一是要做好法治宣传员，二是要做好分歧调解员，三是要打造出综治社区综合服务平台。这种作法既能使早已产生的分歧获得立即、有效的解决，避免 扩大，也可以随时随地操控社区的动态性，将潜在性的纠纷和难题抹杀在摇蓝之中，使纠纷在都还没恶变以前，就获得减轻，并最后得到消化吸收。

　　（4）诉讼解决

　　诉讼就是指产生纠纷的被告方依照相关要求，事前或过后达成共识，把她们中间的异议递交仲裁委员会，由仲裁委员会以第三者的真实身份对异议的客观事实和支配权、责任做出分辨。诉讼对合理解决物业服务合同书纠纷拥有 关键的实际意义。诉讼一般以彼此同意为前提条件，范畴一般为民商事纠纷。仲裁程序相对性于解决物业服务合同书纠纷的别的方法具备非强制性、专业能力、协调能力、便捷性、自觉性等特性，为物业服务合同书纠纷的立即、公平、合理地解决出示了程序流程确保。实际上，很多物业服务公司在事先设置的物业服务合同书中已注明若有纠纷交给监察委员会诉讼，这说明用诉讼的方法解决物业服务合同书纠纷是物业服务逐渐迈向社会性、系统化和社会化的大势所趋。可用诉讼方法解决物业服务合同书纠纷既能节省司法成本费，提高工作效率，又能合理地确保被告方的合法权利。

　　（5）健全有关法律规定，根据起诉方式解决

　　司法是支配权救助的最终一道天然屏障，被告方在可循了全部的解决方法后依然不可以解决纠纷时，会挑选起诉方式。起诉就是指我国司法行政机关按照法定条件，解决纠纷、解决案子的专业主题活动。现阶段在我国物业服务合同书层面的纠纷绝大多数进入了是民事诉讼程序流程，但在此类纠纷的案件审理中，人民法院碰到了重重障碍，关键缘故取决于在我国物业服务合同书有关的法律层级低、行政部门颜色浓，要求过度概述，可操作性不强，实践活动中，人民法院案件审理物业合同纠纷案子时，一般 以《民法通则》、《合同法》等为根据，可是这种法律法规并无立即有关物业服务的內容，《物业管理条例》及《物权法》的有关要求又过度标准，导致了人民法院对此类纠纷的适用法律难。因为在我国物业服务合同书层面的法律规定不够，现行政策正确引导不足，造成司法实践活动中出現了许多 难题，前文现有描述，在这里不会再过多阐释。因而要塑造司法权威性，提升司法高效率，确保法律法规的公平合理统一可用，能够更好地解决物业服务合同书纠纷，就必须制订物业服务合同书层面的有关法律法规，提升物业服务法律层级，统一标准物业服务主题活动，确立小区业主和物业服务公司的权利与义务，在法律法规中确立物业服务合同书的特性，创建配套设施的实施办法，优化物业服务合同书，具体指导物业服务合同书的签署，推动物业服务合同书的专业化和规范性，进一步推动物业服务业的身心健康发展趋势。

杜伟刑事辩护律师，北京市英云法律事务所负责人刑事辩护律师，中华全国总工会刑事辩护律师协会理事，北京市律师协会理事，北京海淀区法律援助中心本年度出色刑事辩护律师。

杜伟刑事辩护律师自2005年起从业法律法规工作中，迄今已累积十余年法律实务工作经验，经验极其丰富多彩。在筹办的几百起各种案子中，凭着扎扎实实的法律法规基础理论、丰富多彩的起诉工作经验、明确的思维逻辑而为业界称著。

杜伟刑事辩护律师致力于民商事、刑事案的理论基础研究和操作实务实际操作，以其机敏的判断能力、认真细致的工作态度和承担实干的心态妥善处置授权委托案子，申诉成功率高、效果非常的好，深获受托人的信赖和称赞。后为英云律师事务的技术骨干刑事辩护律师，下手深耕细作我国刑辩热土。

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