转租是一种日常生活普遍的房子租赁方式，现实生活中通常存有着房子转租后，出租人与承租人中间的租赁合同消除，这时次承租人就遭遇转租合同是不是合理的难题。

下边根据一个实例来讨论房子租赁合同消除后转租合同的法律效力。

实例

2017年2月张某与王某签署了房子租赁合同，张某将已有的一套房子出租王某定居。2017年4月，王某将房子转租林某用以申请办理托教，张某虽未确立完全同意可是亦未提出质疑。2018年5月，张某因王某托欠房租且在数次商议无果的状况下诉讼请求终止合同。

有关“租赁合同消除后，转租合同的法律效力应怎样评定？”这一难题，现阶段中国经济问题有二种不一样建议。

第一种建议觉得，租赁合同是主合同，转租合同是以合同书。主合同终止后，从合同书理所应当随着消除。

第二种建议觉得，租赁合同与转租合同并不是主从关系合同书，只是由于租赁合同消除，承租人缺失租赁权，转租合同就因赖以生存存有的基本荡然无存而迫不得已停止。

小编赞成第二种建议，原因以下：

最先，主合同就是指不用别的合同书的存有就可以单独存有的合同书。从合同书就是指以别的合同书的存有为存有前提条件的合同书。从合同书以主合同的存有为前提条件，沒有主合同就不太可能有从合同书。

尽管在大部分状况下，转租合同以租赁合同的存有为前提条件，但即便沒有租赁合同存有，转租合同也可以单独存有。比如一方因无因管理将别人房子出租给第三方，该租赁合同关联即不因租赁合同的存有为前提条件。

次之，尽管转租合同在产生上、法律效力上、出让上、解决上均遭受租赁合同的限定，即转租合同的起效要素之一是租赁合同的合理存有。可是就转租合同的內容来讲，转租人和次承租人均具备单独于租赁合同的法律法规权益，即转租人为了更好地获得房租，次承租人则为了更好地得到租赁物的应用、盈利之权。因而这并不符主从关系合同书中间关联的內容。

就担保物来讲，转租合同的担保物系租赁合同担保物或者其一部分，具备同一性，这也并不符主从关系合同书中间关联的基本原理。

依据《合同法》第224条第一款要求：“转租正常情况下应以出租人的愿意为标准，可是根据有关法律条文“出租人了解或是理应了解承租人转租，但在六个月内未提出质疑，其以承租人没经其愿意为由要求终止合同或是评定转租合同失效的，人民检察院未予适用”。不难看出转租合同的法律效力并不因租赁合同而造成的转租权的存有为前提条件。

综上所述，转租合同与租赁合同全是单独的合同书，转租合同并不必定以租赁合同的存有为前提条件。尽管转租合同仍然合理，但这并不意味着次承租人可以再次占据应用租赁房子。

在转租法律事实中，出租人与次承租人中间并不会有租赁合同关联。因为租赁合同的消除，承租人不会再对租赁房子具有一切支配权。而次承租人依据转租合同获得的应用租赁房子的支配权依赖于租赁合同中的租赁权。这时，次承租人具有的合理合法所有权基本早已荡然无存，其对涉案人员房子的合理合法占据已变为没有权利占据。出租人做为案涉房子的使用权人有权利规定次承租人退还房子。

另外，依据合同书相对性原理，因出租人并不是转租合同的被告方，次承租人没有权利规定出租人再次执行转租合同。而次承租人根据转租合同具有要求承租人交货租赁房子的债务，这时因为租赁合同的消除承租人不会再具有对租赁房子占据应用处罚的支配权，该债务没法完成，合同书深陷执行不可以的处境。此案中张某能够履行解除权，应根据物权请求权规定退还租赁物。

因而，不管根据哪种缘故，在原租赁合同消除后，转租合同都无法再次执行，这时次承租人压力腾房责任，不然需付款相对的占用费。在这里状况下，次承租人的合法权利无法获得合理确保，只有根据与承租人签署的房子租赁合同向其认为合同违约责任。在迫不得已选用转租方法时，提议采用下列对策：

一、规定承租人出示其与出租人签署的租赁合同，核实正本后存留影印件。留意核查原租赁合同的租赁限期及其转租管理权限，便于确定承租人是不是有权利转租及其能转租的实际限期；

二、次承租人与承租人签署转租合同时，提议在毁约条文中确立承诺，当出租人与承租人签署的租赁合同停止、消除或失效等情况产生时，承租人需向次承租人担负合同违约责任，并确立合同违约金的金额或实际的测算方法，以缓解次承租人的证实义务；

三、如出租人与承租人的房子租赁合同消除时，次承租人应向承租人核查状况，如的确已消除，提议申请办理搬出办理手续以减少损失，并运行向承租人追责合同违约责任的起诉或诉讼。除此之外，假如该类事项涉及到众多租赁户的，可根据多方勤奋收集大量直接证据，催促承租人担负合同违约责任。

创作者：尤越

陕西省韬达法律事务所

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