伴随着房地产业的发展趋势，有愈来愈多的ppp模式根据“合作开发”的方式，参加到房地产业之中。

但这种“房地产业合作开发”的新项目，牵涉到不一样的行为主体，新项目开发进度长，资金分配大，涉及到的难题多，其多元性远超一般的建筑项目。

为了更好地可以协助众多开发人员更深层次全方位地掌握这类“合作开发房地产业”的难题及处理防范措施，大家文鳐房地产律师团特制做了“房地产业合作开发专题讲座”。

今日便是专题讲座的第一篇。

【案件介绍】

2008年11月11日，豪名企业、河北省四建签署《合作开发合同书》，约定：河北省四建以土地使用权（中山东路520号地快，土地面积4.69亩），豪名企业以资产一同项目投资开发设计高层住宅商务写字楼一栋。

施工图纸确定后，河北省四建按筹建综合性商务写字楼建筑面积30%，豪名企业占70%的占比开展房屋所有权分配。涉案人员地快的土地使用权证号为北京长安国用（2012）第00040号，土地使用权种类为划转。合同签订后，豪名企业已在涉案人员地快上完工商务写字楼一栋，彼此并未就房屋建筑产权年限开展切分。

豪名企业向石家庄初级人民检察院提到起诉，要求依规诉请河北省四建执行彼此签署的《合作开发合同书》，将诉讼新项目转到豪名企业户下。

【二审人民法院见解】

此案的异议聚焦点为：一、彼此签署的《合作开发合同书》是不是理应被认定为房产买卖合同书。二、彼此签署的《合作开发合同书》的法律效力难题。

有关异议聚焦点一，《合作开发合同书》关键约定是河北省四建出示土地使用权，以自身为名申请办理开发设计早期办理手续及建设工程，待工程项目盖到十层之上后转到豪名企业户下，另外承担相互配合豪名企业开展项目立项、报备建设、土地资源转性及转让等有关办理手续，搞好新项目的融洽和监管，获得总建筑面积30%的房屋所有权。豪名企业承担建设项目的所有工作中，担负新项目的项目投资及有关花费，获得总建筑面积70%的房屋所有权。

从所述约定的內容看，为河北省四建出示土地使用权、豪名企业出示资产做为一同项目投资的合作开发房地产业合同书。豪名企业做为出示资产的一方，并不是只分配固定不动总数的房子，其也要担负建设项目的有关责任与财务风险，因此该合同书特性并不是房产买卖合同书。

不符最高法院《有关案件审理涉及到国有制土地使用权合同纠纷案案子法律适用难题的表述》第二十五条有关“合作开发房地产业合同书约定出示资产的被告方不担负财务风险，只分配固定不动总数房子的，理应认定为房子够买合同书”的要求。

有关异议聚焦点二，彼此签合同时，该土地资源为划拨用地，且在履行合同中，迄今没经政府部门准许转换为转让土地使用权。

按照最高法院《有关案件审理涉及到国有制土地使用权合同纠纷案案子法律适用难题的表述》第十六条要求，“土地使用权人没经有批准权的市人民政府准许，以划转土地使用权做为项目投资与别人签订合同书合作开发房地产业的，理应认定无效合同。”

故对豪名企业认为合同书合理及其诉争合同书系房产买卖合同书的见解未予适用。对无效合同后的解决，应由彼此进一步商议处理。

【案子数据库索引】

民事判决河北省豪名房地产开发有限责任公司与河北第四工程建筑有限公发发发司合资企业、合作开发房地产业合同纠纷案二审民事裁定书，(2016)冀民终351号，河北高级法院。

【文鳐房地产刑事辩护律师分析】

第一，被告方中间能够在《合作开发合同书》中约定分配固定不动总数的房子吗？

根据所述的实例得知，显而易见是能够的。但被告方中间约定分配固定不动总数房子的个人行为，可能造成 《合作开发合同书》被认定为《房屋买卖合同》。

由于，最高法院《有关案件审理涉及到国有制土地使用权合同纠纷案案子法律适用难题的表述》第二十五条的要求，假如《合作开发房地产业合同书》约定出示资产的被告方不担负财务风险，只分配固定不动总数房子的，理应认定为房子够买合同书。

第二，为何此案中《合作开发合同书》约定分配固定不动总数的房子，却不被被认定为《房屋买卖合同》？

由于，《合作开发合同书》会被认定为别的特性的合同书最实质的是看是不是“一同项目投资、共享资源盈利、共承担风险”。

而操作实务实际操作中，许多被告方会在《合作开发合同书》中对彼此的项目投资、盈利开展确立的约定，可是因为固执己见或碍于面子等缘故，经常针对风险性压力的难题则避之不谈。

这时，危害《合作开发合同书》特性的重要条文，還是“共承担风险”的实际约定內容。

此案中，根据《合作开发合同书》约定，工程项目盖到十层以前河北省四建以自身为名申请办理开发设计早期办理手续及建设工程。待工程项目盖到十层之上后转到豪名企业户下，之后工作中由豪名企业承担。从而能够认定，合作开发彼此存有“共承担风险”，因此就算是之后彼此共享资源盈利的方法为分配房屋建筑产权年限，依然不可以认定为《房屋买卖合同》。

相近实例，也有广东省惠州市燃料工业有限责任公司与广东省惠州市惠鹏购置产业项目投资有限责任公司合资企业、合作开发房地产业合同纠纷案（案号（2016）粤民终276号）。

根据这种判例我们可以见到，人民法院眼里《合作开发房地产业合同书》最重要的法律特征，取决于“共承担风险”。

不管其最后以哪种方式分配盈利，只需彼此在新项目开发设计基本建设中实际上存有着共承担风险，就可以认定为合资企业合作开发房地产业合同书。

因此 ，众多参加合作开发的公司理应留意，在签订合同书时：

一方面，应尽可能确立约定彼此在新项目中的责任及担负的财务风险。

只有这般，才可以防止新项目发生难题时，一方以合同书特性不属于合作开发房地产业为由回绝担负新项目开发设计的风险性。

另一方面，在合同书中约定“分配固定不动总数房子”时，要谨慎从事，由于这一举动非常容易被人民法院认定为不属于《合作开发合同书》而归属于《房屋买卖合同》。

假如非得约定“分配固定不动总数房子”的，则能够在条跨中适度提升內容，作出形式化解决（关键是维持“风险性共担”），便于可以类似此案的实例那般最后仍被认定为“合作开发”。

第三，为何此案中的合同书最后又被认定为失效？

如上所述，该《合作开发合同书》尽管特性不会改变，仍未被认定为《房屋卖合同》，可是因为其涉及到的土地用途为国有制划拨用地。

而依据法律法规，以国有制划拨用地与别人签订合同书合作开发房地产业的，无效合同。

第四，国有制划拨用地一定不可以参加合作开发吗？

要不然。

国有制划拨用地实际上还可以参加开发设计，仅仅对比于别的特性的商业用地，必须历经主管部门准许后才可以作为合作开发房地产业。

因此 ，关键是准许办理手续。

在涉及到划拨用地的《合作开发合同书》的法律效力难题上，假如其划拨用地的土地使用权人历经了准许，则合同书能够被合理！

在涉及到《合作开发合同书》特性的难题上，自身由于实际上务实际操作的多元性，其认定鉴别的难度系数也会各有不同。假如想精确辨别，请再次关心大家这一专题讲座，大家可能在下面的文章内容中深层次为大伙儿剖析！

（文章内容来源于：微信公众平台-文鳐房地产内参）

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