2014-11-21 10:45　来源于：工程建设教育信息网梳理　复印 | 个人收藏 |

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　　物业服务合同书在签署时要以政府部门施行的示范性文字为基本，彼此在公平同意的前提条件下，遵照公平公正、诚实信用原则与合理合法的标准，经充足的商议探讨达成一致建议后才可签署。

　　物业管理工作中本身的特性决策了物业服务合同签订时，除可遵照签署一般合同书时的常见问题外，也要留意下列四个关键点：

　　（一）“宜细不适合粗”的标准

　　为保证合同书彼此的利益，确立各目地义务、支配权、责任，降低日后的纠纷案件，小区业主和物业管理公司在对合同书谈判竣工结算时，要遵照“宜细不适合粗”的标准，即对合同书的实际条文要开展细腻的充足商议，获得一致，不但要从宏观经济上掌握。更应从外部经济上给与确立。一般物业服务合同书中对委托的管理服务应包含五个层级的承诺：

　　1.委托新项目

　　委托什么管理服务新项目应逐一写清。如“建筑物同用位置的检修、保养和管理方法”：“同用设施的检修、保养、运作和管理方法”：“清洁卫生”等。物业管理委托最关键的是文化性服务，应逐一给与确立；另外哪些项目容许物业管理公司工程分包，对工程分包的标准规定和限定标准，也应给与确立。

　　2.各委托新项目的主要内容

　　各委托新项目所包括的主要内容，应描述清晰，越详尽越好。如建筑物公共位置的检修、保养和管理方法，新项目內容包含：密肋楼盖、房顶、外墙面砖、载重构造……清洁卫生包含什么一部分，室内楼梯、楼梯道、场所、院落什么委托，什么不委托。

　　不一样特性的小区业主和不一样种类的物业管理在一些委托新项目的主要内容上是有非常大差别的。这种差别和区别除在招标文件中明确指出外，还应在合同谈判时给与精确定义。如军队和一些政府部门在“保安公司”这一委托新项目的主要内容上与一般住宅小区和办公楼便是有很大差别的。

　　3.服务水平与规范

　　各委托新项目主要内容的管理服务产品质量标准，在判定的基本上动能化的尽量给与量化分析。这类量化分析规范有两个层级，一是劳动量的量化分析，二是质量检测标准的量化分析。如垃圾清理要一天一次，還是二天一次，它是对劳动量的量化分析；而清洁卫生的清理规范则归属于质量检测鉴定的规范。要留意在确立产品质量标准时要少使用或无需含有模糊不清定义的词句，比如“干净整洁”，由于是不是干净整洁不容易做出精确分辨。

　　现阶段，许多物业服务合同书在签署时对产品质量标准论述不精确。对于此事，我国物业管理研究会下发了《一般居民小区物业管理服务项目级别规范（实施）》（中物协[2004]2号），全国各地行政管理学单位也施行了全国各地物业管理服务项目的级别规范，这种可做为合同谈判签署时的参照和根据。

　　4.管理方法和服务项目花费

　　各委托新项目在所述的管理服务內容与产品质量标准下应扣除的相对有效的成本费或成本费用。物业管理服务项目是分级别的，不一样级别扣除的花费是有很大差别的。在确立了委托新项目、主要内容和产品质量标准后，花费的明确通常是彼此争执和议价的聚焦点。在明确有效的花费时，要历经详尽的內容计算和横向比较。不论是选用包干制取费，還是酬劳制付钱，双方都应历经一定的计算和比照。全国各地统计局施行的参考价应看作一个参照根据，各物业管理地区的经营规模尺寸与组成均不一样，对最后取费规范还应详尽探讨明确。

　　5.对物业管理公司的奖罚承诺条文

　　物业管理委托的双方应争得互利共赢的結果。在物业服务合同谈判中，解决物业服务公司的工作中有相对的奖罚条文。现阶段，各政策法规对物业管理公司的违反规定、违反规定、毁约个人行为，对因为其工作中不承担或出错给小区业主导致损害或危害的状况均有一些强行性条文，但缺乏对物业管理公司的奖励性条文。一些当地政府正常情况下愿意物业管理喜获全国各地或省、市出色（示范性）住宅小区的，物业服务费上调10％～25％，但真实实行的并不是很多，实行起來也较难。充分考虑政府部门不适合比照做出要求，因此在合同谈判时，小区业主能够开设一些奖赏条文，以鼓励物业管理公司以及职工能够更好地搞好物业管理服务项目。如，小区业主可开设小区业主奖赏股票基金，对有突显个人事迹或主要表现的职工给与一定奖赏；在酬劳制的状况下，如物业管理公司在搞好管理服务的前提条件下，其物业服务开支有很大的节省，可适度提升酬劳等。

　　所述五个层级足物业服务合同书不能少的必不可少的內容。为避免合同书太长，可选用配件的方式。在《早期物业服务合同书（示范性文字）》中，包含《物业构成细目》、《物业管理服务水平总体目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个配件。除此之外，彼此还可就实际难题提升配件。

　　正由于物业服务合同书的交涉要遵照“宜细不适合粗”的标准，因此历经公开招标明确了招标企业后，要有相对性较长的（与一般公开招标对比）的合同谈判時间。《早期物业管理招投标管理暂行规定》第二十八条要求：招标人和中标方理应自中标通知传出之日起30日内，依照标书和中标方的投标书签订书面形式合同书。

　　（二）不需有无偿无期限的服务承诺

　　除委托方对物业管理公司可无偿出示管理方法用地外，在物业服务合同书中，不需有无偿无限期的服务承诺。如对住用工无偿出示头班车服务项目等。这是由于：

　　物业管理从实质上讲是市场经济体制标准下的服务，无偿出示服务项目是福利制的物质。特别是在在中国体系转型期阶段，众多顾客对计划经济体制阶段的行政部门福利制管房体系是赏析的。无偿的服务承诺不利全社会发展全方位、恰当地了解、了解和实践活动社会性、系统化、社会化的物业管理。

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