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养老地产经典案例之二

#鸡蛋壳#上一篇，我依据陕西西安中级人民法院的二份最终判决，尝试讲解“小区业主与公寓楼营运商签订《委托代理合同》，房客对于此事是不是知情人产生不一样結果”。

有网民留言板留言：自如友家在多地与小区业主签订的是《资产委托管理服务合同》，为什么不找一份合同书有对于地剖析？

我的确沒有去找那样一份合同书，由于即便找到一份，也不可以意味着自如友家在全国各地的子公司都用同一份合同书。访问 互联网发觉，有的地区的确用了《委托代理合同》并且即应用的是一样的《资产委托管理服务合同》，內容也难以保证 其完全一致。因而，光凭一份合同书，就为全部纠纷案件判定，确实力所不逮。

那麼，《资产委托管理服务合同》究竟是什么玩意？全国各地审判长们裁判员它建立的是授权委托关联還是租用关联呢？

12月1日，我在中国裁判文书网查找“财产授权委托管理方法服务协议 房屋租赁合同书 2020年”，共查找到30篇公文。随后一一查询并从这当中选择下列实例，并引入判决的法院见解来回应这一难题，期待能给鸡蛋壳的多方受害者以参照。

鸡蛋壳碎了，恩怨难了。

01北京（实例1）

2019年，小区业主马丽与操控自如友家的紫梧桐（北京市）投资管理有限责任公司签订了《资产委托管理服务合同》，将房子授权委托后面一种管理方法，得到的盈利以租金方式反映。后因该企业不付租金，马丽将之告到法院。

北京东城区法院对这起服务项目合同纠纷案开展了地域管辖判决，称：“租赁协议是出租方将租用物交货承租方应用、盈利，承租方付款租金的合同书。此案中，从原、被告彼此签订的合同书內容看，上诉人将其房子交由被告管理方法，愿意被告转租房并获得转租房盈利，被告依照合同书承诺按时向上诉人付款租金，故原、被告中间实则房屋租赁合同书关联。”【（2020）京0101民初2680号】

02上海市区（实例2）

2020年5月8日，房客徐兰与第三人海南省兆福亿嘉科技有限责任公司签订了《上海房屋租赁合同书》，按承诺付了一年租金。可是，在徐兰具体搬入前，诸某将锁更换，导致徐兰没法搬入。无可奈何下，徐兰在民警印证下将本人物件搬离系争房子。

以后，徐兰将小区业主诸某告到法院，要求消除彼此之间的租用关联，并要求诉请诸某退还租金24,000块和保证金2,000元、付款合同违约金4,000元。

经法院查清，小区业主诸某在5月5日与海南省兆福亿嘉企业签订《上海资产委托管理服务合同》，将房子授权委托给该企业开展租赁。该合同书承诺，诸某愿意将财产盈利的0%做为海南省兆福亿嘉企业的服务费盈利。海南省兆福亿嘉企业与徐兰签订的《上海市房屋租赁合同书》在签订确认单一部分注明房屋产权人为因素诸某、房子授权委托监督机构为海南省兆福亿嘉企业、承租方为徐兰。

法院觉得，诸某与第三人兆福亿嘉企业签订的合同书虽名叫财产授权委托管理方法服务协议，但该合同书的各类条文承诺合乎房屋租赁合同书的各类特点，故彼此中间应是房屋租赁合同书，并非委托协议。徐兰与第三人海南省兆福亿嘉企业签订的《上海市房屋租赁合同书》虽公布房屋产权人，但本质为该企业向诸某租用房子后转租房于徐兰。

因而，徐兰根据租赁协议关联对诸某提到此案起诉，显属行为主体不适感格，判决以下：对徐兰的提起诉讼，我院未予审理。上海第一中级人民法院二审保持了该判决。【（2020）沪0117民初9622号、（2020）沪01民终9987号】

03在长沙市（实例3）

2020年9月3日，房客赵智超将小区业主蔡鑫诉至法院，规定消除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，并规定被告退还租金和保证金1，1550元、付款2200元合同违约金等。

原先，小区业主蔡鑫与长沙市居易名舍高新科技有限责任公司企业签订《资产委托管理服务合同》及委托授权书，受权后面一种代其租赁、委托扣除房子租金等。6月16日，居易名舍企业将该房子出租给赵智超，彼此签订了《房屋租赁合同书》，租金付款方式为年付。但仅住了两月，小区业主就以居易名舍企业未向其付款租金为由，规定房客再次付款租金或搬出该房子。房客未愿意，小区业主强制停水关闭电源。

房客赵智超认为：依据担保法第四百零二条的要求，上诉人在与居易名舍企业签订租赁协议时，了解居易名舍企业与被告中间的授权委托关联，因而，上诉人与被告委托人签订的《房屋租赁合同书》立即能够管束上诉人和被告。现被告的个人行为早已组成根本违约，故请法院适用其诉讼请求。

湖南长沙岳麓区法院经核查觉得：此案系房屋租赁合同纠纷案。依据上诉人递交的直接证据得知，其就涉案人员房子签订的《房屋租赁合同书》系上诉人与第三人居易名舍企业立即签订，租金亦立即付款给该企业，且其未出示相对的直接证据证实居易名舍企业已将扣除的租金付款给此案被告蔡鑫。上诉人以蔡鑫做为此案被告提起诉讼规定消除租赁协议，并规定其退回租金、保证金及合同违约金，显而易见有悖合同书的相对标准。

法院觉得，尽管上诉人向我院递交了被告蔡鑫就涉案人员房子与第三人居易名舍企业签订的《资产委托管理服务合同》，但该合同书中承诺的租金规范与上诉人递交的上诉人赵智超与第三人居易名舍企业签订的《房屋租赁合同书》中承诺的租金规范显著不一致。且从该合同书的內容看来，被告蔡鑫的关键支配权系从第三人居易名舍企业处扣除租金，第三人居易名舍企业的关键责任系向被告蔡鑫付款承诺的租金并依约对涉案人员房子开展管理方法维护保养，因而，该合同书名叫授权委托管理方法服务协议，实则房屋租赁合同书。被告蔡鑫与第三人居易名舍企业在本质应该评定为房屋租赁合同书关联并非授权委托关联，被告蔡鑫并不是此案适格被告。

因而，法院判决驳回申诉上诉人赵智超的提起诉讼。【(2020)湘0104民初11856号】

04在重庆市（实例4）

2020年7月15日，房客唐春燕与被告王洪浪受权的优客友家企业签订《房屋租赁合同书》，租房子住了一套租金每个月一千元的房子，并交货了全年度租金和保证金总共13000元。

9月8日，被告、小区业主王洪浪函告唐春燕（应后面一种规定出函），称其与优客友家企业就案涉房子签订了《资产委托管理服务合同》，迄今未接到该房子租金，优客友家企业早已根本违约，且法定代表人携款“老板跑路”涉嫌犯罪，依据合同书，优客友家企业无权处理房屋使用权，其将取回房子，为防止损害请唐春燕于9月15日搬出，不然后果很严重。

9月15日，上诉人唐春燕应被告规定搬出案涉房子，并向被告邮递了《消除〈房屋租赁合同书〉通知单》。该通知单叙述了自身无可奈何搬出房子的全过程，合称被告单方取回房子的个人行为违背承诺，由此消除《房屋租赁合同书》，并规定小区业主退回剩下一部分租金10000元、保证金一千元并担负合同违约金2000元。

二天后，唐春燕提到起诉，要求确定原被告签订的《房屋租赁合同书》消除，诉请被告退回所述租金、合同违约金及资金占用费损害。

被告王洪浪要求法院驳回申诉原告知请，编造谎言：也没有与上诉人签订一切合同书，也未受权优客友家企业租用涉案人员房子；我只是与优客友家企业签订了房屋租赁合同书，以后优客友家老板跑路了；我已经在渝北区公安部门举报，公安部门出示了接案报警回执。

重庆沙坪坝区法院案件审理查清，被告王洪浪（受托人、招标方）与优客友家企业（承租方）签订的《资产委托管理服务合同》，授权委托管理权限包含代理商招标方经营及房子出租、委托扣除租金等。合同书承诺，招标方可得到的财产盈利以租金的方式主要表现，由承包方委托付款：房子租金为每个月1400元；甲方位承包方付款服务费（附加费）：租赁给第三方的租金高过合同规定中彼此承诺的房子租金、招标方给与承包方的免租期内的租金盈利，立即做为承包方的附加费。同一天，王洪浪还与优客友家企业（受委托人）签定了《授权委托书》，由后面一种代理商自身全权处理房子全部租赁相关的事宜，包含与承租方签订《房屋租赁合同书》、委托扣除房子租金等。上诉人唐春燕签订的《房屋租赁合同书》确立，优客友家企业（房子出租托管组织、招标方）代理商被告王洪浪（房屋产权人、小区业主）签订合同。

对于此事，法院觉得，被告王洪浪与优客友家企业的授权委托关联创立。依据被告的委托授权，上诉人向优客友家企业付款房子租金和保证金，即视作向被告付款，上诉人已按约执行所有支付责任。被告的个人行为显著违背了合同书承诺，属毁约。被告确立表明不合同履行承诺的房子出租责任，上诉人做为承租人有权利告之其消除彼此签订的《房屋租赁合同书》。故法院适用上诉人唐春燕的所有诉请。【(2020)渝0106民初171211号】

05在西安市（实例5）

值得一提的是，一样是上一篇文章中提及的西安中级人民法院，一样是应对乐伽企业与小区业主签订的《房屋出租委托代理合同》，11月30日公布的一份裁定，却与上一篇文章里的裁定构思迥然不同。

2019年7月1日，杨晶与乐伽商业经营管理企业签订《房屋租赁合同书》,承诺由杨晶租赁12个月，每个月租金2000元，按年付款。先前，小区业主赵文哲与南京市乐伽企业签订了《房屋出租委托代理合同》，由后面一种代理商租赁案涉房子，租金每个月2400元，按一季度付款。

杨晶搬入半个月后，西安住宅和城乡建设局传出规避风险提示：南京市乐伽企业在西安市业务范围未包括“房屋租赁”经营范围。因此，小区业主赵文哲与杨晶商议，彼此未达成一致。2019年8月11日，杨晶搬出，其称“被小区业主强制赶出房子”。

因此，杨晶向法院提起诉讼要求，规定被告赵文哲、南京市乐伽企业退还租金24000元、保证金2000元，付款合同违约金4000元。

杨晶觉得：赵文哲与乐伽企业中间已产生了委托协议法律事实，杨晶与乐伽企业签订的《房屋租赁合同书》立即管束赵文哲。

赵文哲编造谎言：自身仍未将杨晶赶出房子，但杨晶将房屋里设备毁坏。

一审法院觉得，赵文哲与乐伽企业签订的《房屋出租委托代理合同》，名叫授权委托合同书，实则房屋租赁合同书。杨晶规定乐伽企业退还剩下租金及保证金、付款合同违约金，于法有据，依规给予适用。杨晶规定赵文哲退还租金、保证金、合同违约金，依据合同相对性标准，此诉讼请求欠缺客观事实及法律规定，依规未予适用。有关杨晶所称赵文哲暴力行为交房，归属于另一法律事实，此案依规未予解决。

杨晶上诉请求，撤销原判，改判由小区业主赵文哲退还租金、保证金并担负合同违约责任。西安市中级法院二审驳回申诉，检察院抗诉。【（2020）陕01民终6454号】

06在我国（小结篇）

北京市、上海市、长沙市的法院裁判员逻辑性一致，全是依据合同书承诺的权利与义务来明确合同书的特性，换句话说，《资产委托管理服务合同》是授权委托出租合同還是租赁协议，她们偏重于从合同书的本质去分辨。

长沙市的案子也是清楚地表明了裁判员构思：二份合同书承诺的租金规范显著不一致；从合同书的內容看来，小区业主的关键支配权系从养老地产营运商那边扣除租金，营运商的关键责任系向小区业主付款承诺的租金，因而，该合同书名叫授权委托管理方法服务协议，实则房屋租赁合同书，不组成授权委托关联。

在重庆市，法院则根据《资产委托管理服务合同》的外在主要表现去评定其为委托合同，或许与合同书中承诺了服务费，或许是更趋向于维护房客权益，或许是由于被告沒有属实阐述，有谁知道呢。

几地法院放到一起较为，或西安市当地法院本身较为，大家不得不承认：虽然每一个案子客观事实不一样、上诉人提起诉讼理由存有差别，毫无疑问全是同一类案子，可是，根据同一民事法律事实，却沒有保证同案同判。

也许有些人能讲出其有效之处，可是令人这般非常烧脑地剖析在其中微小差别，类似是硬生生地要把深陷鸡蛋壳这类养老地产营运商崩盘当中的房客和房主虐成法律法规人员，肯定并不是一切正常的。这禁不住不许人想到一句很宏伟得话：法治中国，任重而道远！

【批注】

路治欧，东方今报新闻记者、河南省中实法律纠纷研究所办公室主任，从业新闻媒体工作中18年、兼法律法规工作中5年。

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