稿子：李永波 编写：刘畅

如何防范租赁合同风险性？——李永波律师

2021年3月5日，全国人民代表大会委员会、360集团老总360周鸿祎在全国人民代表大会第十三届大会第一场“委员会安全通道”话题讨论上讲话强调：网络信息安全是智能化发展战略的基座。换句话说，沒有网络信息安全，就沒有我国智能化发展战略的蓬勃发展；可以说，网络信息安全于我国的数字贸易十分重要。

与此相对性，在中国实体经济轻资产发展的时尚潮流中，租赁已经做为一种资源分配方法逐渐的、普遍的渗入于中国实体经济发展趋势当中。在这里情境下，可以说，租赁合同安全性是中国实体经济公司轻资产发展的安全性基座。尤其是针对连锁加盟型公司，加盟代理型公司、场所租赁性公司来讲。

即便是一些高宽比互联网技术化经营的公司，如神舟租车、共享自行车类公司等，实际上对租赁合同的风险防控生理需求也是愈来愈高。

依据2019全球租赁年度报告体现，2018年我国的租赁业占有率大约是6.8%。英国租赁业占有率大约是21.6%，美国租赁业是32.4%。由此可见，与欧美国家销售市场对比，在我国股权融资租赁的占有率还很低，大家的市场前景也有非常大室内空间可挖。

此外，租赁合同在广泛运用中仍未获得充足的高度重视。在总体的商业策划、装修设计方案、品牌推广等慢慢完善标准的今日，租赁合同却从没被放置“基础设施建设”的视角给予看待。相对的租赁合同风险性与异议也日渐增加，无讼案例库查找租赁合同发觉，2017-2019年持续三年，人民法院每一年解决的涉租赁合同纠纷案约三十万案子。假如再充分考虑未进到民事诉讼程序的租赁合同案子，最后数据毫无疑问会更为令人吃惊。

北京市惠行律师公司的负责人律师李永波老先生明确提出“租赁合同通常被觉得是琐事；租赁合同业务流程中也经常被觉得是律师的新手入门业务流程。但就我自己解决那么几起租赁案子来讲，真实磨练律师功底的或是较为非常烧脑的還是租赁案子。租赁合同的风险性与异议尽管产生缘故多种多样，可是公司高度重视幅度不足，沒有系统化的看待租赁法律业务流程是在其中的关键缘故。”。

为何那么说呢？李永波律师特意例举了2个实例，便于大伙儿更品牌形象的了解。

实例一：租赁纠纷案件 拒缴十年房租1000余万元

2020年10月7日，新浪网财经频道栏目公布了一篇《南京嘉业诉真知味：4000多平米店铺经营近10年拒交租金》的新闻报导。十年房租不交，为何还能获得人民法院的适用呢？

租赁纠纷案件 拒缴十年房租1000余万元

究竟是什么原因呢？承租方拒缴房租的自信谈何？某原先自信来自于那样一个合同文本“免租取店面宣布运营之时与嘉业国际城SHEWALK购物广场全方位宣布上班时间上的后面一种生效日6个月。”承租方觉得，“免租取购物广场全方位宣布运营起算，假如免租沒有起算，房租就难以算起。购物广场一直没做到全方位宣布运营情况。因而，回绝付款房租。纠纷案打过很多年，可是最后還是判出租人南京市嘉业输了官司。

按新闻报道上述，合同书，是真谛味的自信，也是南京市嘉业的症结。

实例二：盖公章合同书被民事判决不创立 损害30多万元

2013年7月25日，鑫万租赁站与中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）建筑项目项目部签署《租赁合同》，承诺鑫万租赁站向中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地建筑项目项目部出示架管、管箍、托撑等物件，应用地址为华贸成都市家居家纺产业基地，合同书还对租赁花费、支付方式等开展了承诺，并承诺合同违约金测算方法按所托欠租赁花费总金额的30%测算，敬某做为经办人员在租赁合同上签名，并盖上中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）建筑项目项目部图章。

合同签订后，2015年4月10日，敬某出示二份《材料结算单》和二份《租赁费归纳核查明细》，并盖上中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）建筑项目项目部图章，确定尚欠鑫万租赁站架管、脚手架扣件房租314744元及托撑房租19774元，敬某在二份《租赁费归纳核查明细》上签名确定，并盖上了“中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）建筑项目项目部”图章。

之后鑫万租赁站由于房租难题将中国二十冶集团公司有限责任公司告到法院，规定另一方付款租赁花费334518元，并付款合同违约金100355.4元。可是想不到是纠纷案打到四川省高院，最终盖了章的《租赁合同》却被民事判决评定彼此沒有合同书关联，房租的需求都没有获得适用。

缘故在哪？本来盖公章的《租赁合同》为什么会失效呢？某原先盖的章并不是企业的公司章，只是项目章，《租赁合同》承租人署名处盖上的是“中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）建筑项目项目部（签署经济发展无效合同）”字眼图章。

人民法院觉得鑫万租赁站做为主要从事装饰建材业务流程的商事网，其未对图章上的“签署经济发展无效合同”字眼多方面有效留意。由此可见，鑫万租赁立在签订时仍未尽到有效谨慎的核查责任，在主观性上存有过错。因而，以中国二十冶华茂成都市家居家纺产业基地一期（D区）新项目项目部为名与鑫万租赁站签署《租赁合同》的个人行为对二十冶企业不组成表见代理，鑫万租赁站与二十冶企业中间不创立租赁合同关联。

不难看出，小小的租赁合同，好似牙齿痛不良影响一样，“疼起來要人命”，公司因租赁合同风险防控观念低而得不偿失的数不胜数，针对店面类公司来讲，因而损害的信誉、客户资料也是让人悲痛。李永波律师在为“北极冰”碳酸饮料知名品牌授课租赁合同法律课上归纳到，“沒有极致的租赁，就沒有诗与远方。”

北京市惠行律师公司——负责人律师李永波

那麼，实体企业应当如何防范租赁合同风险性呢？

李永波律师在进行租赁法律服务项目全过程中发觉，公司针对租赁合同的管理方法关键存有下列好多个错误观念：

一、沒有律师对租赁合同有关事务管理开展系统化管理方法

租赁合同较为普遍，普遍的有房子租赁合同、车辆租赁合同、机器设备租赁合同等形式多样。也恰好是由于普遍，都好像觉得每一个律师、法律事务部都能解决好租赁有关的法律难题，好像租赁不容易有哪些大的难题，逻辑思维懈怠，反倒造成 租赁合同经常发生微小难题，不高度重视由微小难题造成 激化矛盾。

租赁合同表层上是一份合同书，本质上是一套动态性的租赁物应用系统软件在经营。租赁物在商业服务运用期内，通常牵涉到多种运用、多方面行为主体、多种多样关联及多种多样形势。某

因而，从租赁合同这一通道逐渐，对租赁合同就当开展细分化管理方法，配对系统化的租赁律师，致力于租赁法律难题科学研究解决，保证租赁权周期时间的安全性运行，立即避开租赁合同中造成的法律风险性十分必要。

二、仅高度重视点射管理方法，忽略多维管理方法。

公司只高度重视点射管理方法，特别关心租赁合同的签订管理方法而忽视履行合同管理方法。事实上，对比签订管理方法来讲，履行合同管理方法才算是至关重要。往往注重履行合同管理方法的必要性，关键根据以下2个层面：

第一是来源于租赁合同从合同分类上归属于再次性合同书。此类合同书中，時间要素在履行合同上处于关键影响力,总计付的內容在于应是计付時间的长度，换句话说，伴随着执行時间的变化在被告方中间不断造成新的权利与义务。因而，就再次性合同书来讲，履行合同管理方法早已不可或缺，并非处于被动等候难题造成，做事论事，消沉解决，无所作为。

第二是应用形势的繁杂与变化多端。租赁物在应用全过程中常常产生室内装修、装饰设计、更新改造、改进、转租房、同租、承揽、回租、使用、出让、消除、毁约、消防安全、侵权行为等几十种情况。

实际上，所述履行合同管理方法仅仅租赁合同多维管理方法的一部分。应对租赁合同造成到解决的项目生命周期，要系统化的搞好人、物、项、事、态的多维管理方法才算是租赁合同法律服务项目的科学研究方位。

三、沒有在“租赁中的法律，法律中的租赁”2个角度下，科学研究和关心租赁合同难题。

李永波律师在进行租赁法律系统化服务项目之初明确提出，要在“租赁中的法律，法律中的租赁”2个角度出来科学研究和关心租赁合同难题。

租赁合同条文能够分成商业服务条文和法律条文2个一部分。商业服务条文意味着着租赁业务流程或是租赁领域中的全新运用构思和买卖方式，归属于市场经济体制自由经济精神实质之翼，一部分试着归属于法律边沿揭穿，并未获得法律的回复。而法律条文大部分以现行标准租赁有关法律政策法规为支撑点，是点评租赁个人行为的合理合法、权利与义务设定的基本上条文，乃至是法律的界线，是完善的法律，并未对超前性的租赁运营模式开展创新性聚焦点。

因而，李永波律师坚持不懈觉得必须从“租赁中的法律，法律中的租赁”2个角度来掌握和服务项目租赁合同这一关键媒介，持续助推租赁运营模式自主创新、租赁权融合方法自主创新，并尽量最大限度上防止租赁自主创新产生的波动与损害。自如友家便是最好是的例子。实际上，针对租赁中的保证金难题，有一些租赁法律较为完善的我国是有单项工程法律存有的，专业用于对保证金开展标准和管控。

北京市惠行律师公司——负责人律师李永波

总而言之，沒有极致的租赁，就沒有诗与远方。现如今，恰好是以提高租赁合同管理能力的关键突破口，才可以真实降低实体企业的具体经营风险性。

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