法律法规关键点：卖家与买家所签署的认购协议、购买书等相近协议书，交易双方对房子的标底、价格、总合同款、支付時间等作了确立实际的承诺，该认购协议书、购买书等，虽为预约合同，但合同书內容已具有《商品房营销管理申请办理》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容的，且卖家已按承诺私收购房的钱的，该认购协议书、购买书等预约合同，理应评定为宣布的商品房买卖合同书。

依据《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第五条的要求：商品房的申购、购买、订购等协议书具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容，而且出售人早已依照承诺私收购房的钱的，该协议书理应评定为商品房买卖合同书。

从所述的法律条款剖析，将交易双方签署的商品房认购协议、认购协议书评定为宣布的商品房买卖合同书，应具有2个标准：

一、具有《商品房营销管理方法》第16条要求的商品房买卖合同书的具体内容。

《商品房营销管理方法》第十六条要求：商品房市场销售时，房地产开发公司和购房人理应签订书面形式商品房买卖合同书。商品房买卖合同书理应确立下列具体内容：（一）被告方名字或是名字和居所；（二）商品房基本上情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房合同款的明确方法及总合同款、支付方式、支付時间；（五）交付标准及日期；（六）装饰设计、设备标准服务承诺；（七）供电、供电系统、供暖、天然气、通信、路面、园林绿化等配套设施基础设施建设和公共基础设施的交货服务承诺和相关利益、义务；（八）公共性配套设施工程建筑的产权年限所属；（九）总面积差别的处理方法；（十）申请办理产权登记相关事项；（十一）处理异议的方式；（十二）合同违约责任；（十三）彼此承诺的别的事宜。

二、卖家已按承诺扣除购房的钱。

按承诺扣除购房的钱，既包含全款买房，也应包含按承诺付款的一部分购房的钱。一般状况下，购房人付款购房款的方法有三种：一次性结清全款买房、分期还款和按揭贷款支付，只需是按合同书承诺的支付方式执行的，即视作按承诺扣除了购房的钱，不可以仅了解为结清了所有账款。

为何交易双方所签署的认购协议、购买书等相近协议书，在一定标准下，能够评定为是宣布的商品房买卖合同书？

认购协议、购买书等相近协议书，一般状况下视作预约合同，彼此签订预约合同的目地是积极主动商谈，为签订本约合同书，也就是宣布的商品房买卖合同书做准备，可是假如彼此根据各自身的权益，不可以就签署宣布房产买卖合同书协商一致的，视作彼此均沒有过失，任何一方能够消除预约合同。

在操作实务中，有的被告方在签署完认购协议、购买书等预约合同以后又悔约了，在操作实务交涉商谈中，有意明确提出不科学的条文，令另一方被告方没法接纳，从而阻却正式合同的签订，显著是故意商谈。因而，预约合同具有正式合同內容的，视作宣布的商品房买卖合同书，任何一方不可借商谈之名，行毁约之实，不然担负合同违约责任，这就是该条文的法律作用。

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案件介绍

原告提起诉讼称：2011年9月17日，原告与被告民强房地产业签署《商品房团购价合同书》，《协议书》确立了商品房合同款的明确方法及总合同款、支付方式、支付時间，交付标准及合同违约责任等內容。这种內容符合实际《商品房营销管理方法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容。依照《团购协议书》承诺的购房标准，原告选到2栋1模块1102号房，总面积87.68平米，每平米价钱37十元。

原告宋某玉依照承诺于2011年9月21日向被告房地产开发企业缴纳订金十五万元。2014年1月20日，原告宋某玉到被告处表述了要交换门牌号的意向并规定签署买房合同，被告方对于此事给予认同，合称2401号房要补缴14万余元，1102号房要补缴五万元后再申请办理买房合同办理手续。2014年1月21日，原告根据交行汇钱14万余元到被告账上，被告本应当2014年4月拿房，但时迄今日仍未拿房，个人行为组成毁约。

原告宋某玉向人民法院明确提出诉请：1、诉请被告房地产开发企业再次执行《商品房团购价合同书》，并将原告选购的2栋1模块2401号房子交由原告；2、诉请被告付款自2014年4月18日至2017年1月3日止贷款逾期拿房合同违约金139780元（29万余元×0.0005×964天）直到具体拿房之日止的合同违约金。

被告房地产开发企业论文答辩称：原告与被告房地产开发企业签署《商品房团购价协议书》，不可以为此觉得原告与被告房地产开发企业签署了《商品房买卖合同书》，团购价合同书不具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的具体内容，不可以评定原告与被告签署了商品房买卖合同书。

裁定关键点

人民法院案件审理觉得：依据《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第五条要求：商品房的申购、购买、订购等协议书具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容，而且出售人早已依照承诺私收购房的钱的，该协议书理应评定为商品房买卖合同书。

原告宋某玉尽管沒有与被告房地产开发企业签署商品房买卖合同书，但原告宋某玉与被告房地产开发企业签署《团购协议书》后，原告宋某玉做为团购价参加人向被告交货订金款，参与购房，并经被告愿意后与宋某明交换房子，原、被告中间有关原告购买2栋一单元2401号房子的法律行为及《团购协议书》基本上具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容，原、被告间商品房买卖合同成立，被告房地产开发企业理应依照《团购协议书》的承诺向原告宋某玉交货房子。

被告未按《团购协议书》承诺的拿房時间向原告交货，现原告宋某玉规定被告房地产开发企业再次执行《商品房团购价合同书》，向其交货房子，被告房地产开发企业应在原告补缴193982.70元购房的钱后的有效限期内向型原告交货房子，贷款逾期交货则应向原告付款推迟拿房合同违约金。

裁定結果

综上所述，民事判决：被告九江民强房地产开发有限责任公司与原告宋某玉再次执行《商品房团购价合同书》，在原告宋某玉付款购房的钱尾款193982.70元之日起三十日内被告房地产开发有限责任公司将工程验收达标的2栋一单元2401号房子交由原告。

刑事辩护律师评价

此案中，原、被告签署的是《商品房团购价合同书》，从字面看并不是是宣布的商品房买卖合同书。原告宋某玉要求诉请被告房地产开发企业再次合同履行并拿房，关键所在《商品房团购价合同书》的內容是不是具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的具体内容。人民法院案件审理后评定，《商品房团购价合同书》具有《商品房营销管理方法》第十六条要求的具体内容，原、被告中间的商品房买卖合同成立，并诉请适用原告的诉请。

必须留意的，《商品房营销管理方法》第十六条现有十三项內容，从操作实务的判例看来，只需实际在其中的关键条文就可以，而不是务必所有条文。

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