近些年，房地产业经济繁荣，买房者在买房全过程中在所难免碰到各式各样难题。在其中，有的买房者在与房地产业房地产商签订房子定购单后，无法立即签订房产买卖合同书，如在这时彼此因房子状况产生异议，定购单的特性是不是能相当于房产买卖合同书呢？

实例：

2014年10月11日，慕某为选购某房产公司的新楼盘中9号楼2号铺面，与该房产公司签订了《XX定购单》（下称定购单），该定购单内中慕某所定购房型、总建筑面积（262.81㎡）、房子总价格（3160254元）、特惠后总价格（2500000元）、订金（50000零元）等开展了承诺，并在尤其承诺中标明“2、买家应于2014年10月30日前带上本定购单、产权登记为名人之身份证件、图章和别的相关资料，及签订往来账（含订金）至该企业市场销售管理中心与卖家签订或签订《商品房买卖合同书》。不然视作买家舍弃该物业管理及订金，卖家可再行解决该物业管理。5、本定购单为彼此的预定协议书，彼此实际权利与义务以再行签订的《商品房买卖合同书》为标准。6、于2014年10月30日，交货购房款一百万元；7、2014年11月30日交货购房款五十万元；8、2014年12月30日前，交货购房款五十万元。”定购单签订后，慕某于定购单签订之日（2014年10月11日）向该企业交纳了订金50000零元，并于2014年11月19日向该企业交纳购房的钱40000零元，于2015年一月4日向该企业交纳购房的钱70000零元，剩下900000元购购房款慕某未向该房产公司缴纳，且彼此也未签订《商品房买卖合同书》。经查明，该公司出售给慕某的房子总面积为242.27㎡，低于彼此定购单里承诺的总面积262.81㎡。遂慕某将该房产公司诉至人民法院，规定消除彼此的买卖协议；二倍退还其订金一百万元；退还其预付购房的钱110万余元及贷款利息；另外规定房地产开发企业向其付款110万余元的承担责任款。慕某觉得彼此已明确买卖协议，房产公司在房子总面积及房屋抵押贷款状况存有诈骗个人行为。房产公司则觉得定购单仅为预约合同，彼此未签订房产买卖合同书，预定协议书中对总面积的承诺仅仅一个总面积的基本确定，并并不是最后总面积，且慕某无法依照定购单承诺立即全额交纳相对承诺合同款，其自身存有比较严重毁约。针对慕某所指的质押实际上是在建项目质押，在建项目质押是被法律法规容许的，中后期早已解押，与慕某所申购相近的房子均已交货别的买房户，慕某所申购的房子已经彻底具有交货标准。

人民法院觉得：依据《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第四条、第五条的要求，定购单假如被评定为商品房买卖合同书，必须定购单里具有商品房买卖合同书的具体内容，而且出售人早已依照承诺私收购房的钱的，此案中的定购单里，缺乏商住楼交付标准及时间，装饰设计、设备标准服务承诺，总面积差别的处理方法，申请办理产权登记相关事项，处理异议的方式，合同违约责任等商品房买卖合同书的具体内容，且慕某也未安裝承诺缴纳所有的购房的钱，故此案的定购单不理应视作商品房买卖合同书，针对慕某的该认为我院未予适用。依据诚实信用原则的民商事买卖标准，人民法院觉得慕某有权利规定消除其与房产公司签订的预定协议书，并由该企业回到订金及早已交纳的所有购房的钱，可是慕某的别的诉请，人民法院未予适用。

有关法律条文：《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第四条出售人根据申购、购买、订购等方法向购房人私收订金做为签订商品房买卖合同书贷款担保的，假如因当事人一方缘故无法签订商品房买卖合同书，理应依照法律法规有关订金的要求解决；因不能归责于当事人彼此的理由，造成 商品房买卖合同书无法签订的，出售人理应将订金退还购房人。第五条商住楼的申购、购买、订购等协议书具有《商品房销售管理办法》第十六条要求的商品房买卖合同书的具体内容，而且出售人早已依照承诺私收购房的钱的，该协议书理应评定为商品房买卖合同书。

Tips：分辨当事人中间签订的合同书系本约或是预定的压根规范理应是当事人的法律行为，换句话说，当事人是不是有心在未来签订一个新的合同书，以最后确立在彼此中间产生某类法律事实的主要内容。针对当事人中间存有预定或是本约关联，不可以仅独立地以当事人中间签订的协议书之承诺为根据，只是理应综合性核查有关协议书的內容及其当事人嗣后为达到买卖开展的商谈和相关的执行个人行为等客观事实，从这当中探索当事人真正含意，并由此对当事人中间法律事实的特性做出精确定义。

来源于：山西省中硕法律事务所选编梳理

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