近日，都市快报二三里资讯新闻记者在延安市宝塔区市人民政府官在网上见到延安城区物业服务管理方法改革创新工作中领导组公司办公室关于做好《延安城区物业服务级别核定实施意见》的通告，对城区物业管理有关事宜作了详细描述。

　　据统计，为推进提高物业管理服务改革创新成效，贯彻执行物业服务于民、服务大局意识、服务社会发展的工作标准，充分运用物业服务对社会经济发展的关键功效，达到延安城区物业管理住宅小区住户多元化多层面的服务要求，依照《陕西省物业管理条例》、延安发改委、延安市住宅和城乡建设局、延安市销售市场监督管理局关于做好《延安市物业服务收费标准实施办法（实施）的通告》（延改办价钱〔2020〕166号），延安市宝塔区经济发展局、延安市宝塔区住宅和城乡建设局、延安市宝塔区销售市场监督管理局关于做好《延安城区物业服务收费标准的通告》（延区经发〔2021〕13号），延安市住宅和城乡建设局关于做好《延安市居民小区物业服务具体指导规范(实施)的通告》（延市住建政发〔2021〕5号）等相关要求，遵照“质价相符合、按质论价”的标准，制订本计划方案。

　　一、物业服务级别的区划

　　延安城区物业服务级别，依照①基本上规定②客服管理③房地产管理④同用设备设备维护保养⑤社会秩序维护保养⑥保洁服务服务⑦园林养护管理方法⑧社会发展信誉度等八个层面实际规定，由高到低设置一级、二级、三级、等外四个级别。每一个服务级别区别为出色、优良、达标和不过关四个核定级别。

　　二、物业服务级别核定方法

　　（一）物业服务级别核定目标范畴

　　延安城区内执行物业服务的居民小区开展物业服务级别核定。商业服务、办公室办公楼、独栋别墅等推行市场调节价不开展物业服务级别核定。已举办业主委员会创立业委会的居民小区，物业服务费和泊车服务费应融合居民小区的建设标准、服务设施级别及物业管理购房人对物业服务的预估等状况，协议书明确相对应的收费标准和服务规范。

　　（二）物业服务级别核定工作中的行为主体

　　物业服务级别核定工作中采用本年度等级分类核定的方法开展，正常情况下每2年同一居民小区只核定一次。由街道社区（城镇）机构小区、业委会或小区业主意味着（不少于三人）开展核定，核定結果报区物业服务管理中心办理备案。

　　（三）物业服务级别核定记分方法

　　延安城区物业服务级别核定推行学分制，不一样服务级别综合性评分在80分之上（含80分）的为本服务级别出色级别，评分八十分（含八十分）之上的为本服务级别优良级别，评分在60分（含60分）之上的为本服务级别达标级别，评分在60分下列的为本服务级别不过关级别。

　　（四）推行关键事宜一票否决规章制度

　　本年度内物业服务新项目产生下列状况的，本年度鉴定結果为不过关：

　　1.物业服务企业未签署早期物业服务合同书或物业服务合同书未登记、未本年度验审的；

　　2.因物业服务企业义务导致重特大安全性、信访、公共卫生服务等安全事故，危害社会稳定和一切正常公共秩序，危害极端的;

　　3.物业服务企业违反规定占有、侵吞住房重点维修资金的；

　　4.电梯轿厢未年审的；

　　5.物业服务企业未创建企业财务管理制度的；

　　6.撤出新项目不依照《延安城区物业管理新项目服务撤出管理方法暂行规定》的要求，未撤出和未执行相对应责任的；

　　7.有别的比较严重各种不良行为的。

　　（五）推行附加大大加分扣分规章制度

　　1.大大加分內容2年内得到省、城区嘉奖的物业管理新项目，服务级别核定时，各自加10分、五分，好几处受奖，只用一处满分；得到省部级出色示范性物业管理新项目，服务级别核定时，加三分；以物业服务企业为行为主体，基本建设智慧社区、平安社区、居家养老服务、托幼、社区文体活动各加2分，进行疫情防控、扶贫攻坚、创文明城市、创城等工作上遭受政府部门嘉奖的各加一分。

　　2.扣分內容2年内被市、区通告的物业管理新项目且整顿不及时的，物业服务级别核定时，扣五分。

　　三、物业服务级别核定程序流程

　　由街道社区（城镇）机构管辖区内物业服务企业依照《延安城区物业服务收费标准的通告》、《延安市居民小区物业服务具体指导规范(实施)的通告》，拟订服务规范和收费标准并向全体人员小区业主公示公告（公告期为7天），另外依照《民法典》第二百七十八条的要求总数征选建议。

　　如全体人员小区业主愿意拟订收费标准和服务级别，按相匹配级别收费标准和出示服务，不会再开展级别核定，由所属街道（城镇）每一年考评物业服务成果。

　　（一）执行早期物业服务的居民小区级别核定程序流程。开发设计施工单位在招标会聘用物业服务企业前，应依照《延安城区物业服务收费标准的通告》、《延安市居民小区物业服务具体指导规范(实施)的通告》规定，融合住宅小区具体情况，在招标信息中拟订早期物业服务级别、收费标准等前提条件，招标企业签署的《早期物业服务合同书》，应确立物业服务內容、服务级别、收费标准、收费方法和收费起止時间等內容和要求，经所在城市街道社区、城镇愿意后报区物业服务管理中心办理备案。

　　早期物业服务级别核定依照下列程序流程开展：

　　1.核定年第一季度由物业服务企业向所在城市街道社区、城镇申请办理，另外递交下列材料：

　　（1）《延安城区物业服务级别核定申请表格》；

　　（2）物业服务企业企业营业执照；

　　（3）《早期物业服务合同书》办理备案证实；

　　（4）物业服务企业承接查验材料。

　　2.街道社区、城镇接到申请办理后，机构小区、小区业主意味着（不少于三人）开展当场评分。

　　3.街道社区、城镇根据评分結果综合性鉴定，出示核定结果，报区物业服务管理中心办理备案。。

　　4.区市场监督管理根据《延安城区物业服务级别核定公示公告表》对物业服务收费标准新项目和收费标准，依规开展管控。

　　5.开发设计施工单位（物业服务企业），应将《延安城区物业服务级别核定公示公告表》、物业服务收费标准新项目、收费标准和物业服务內容在售楼处（办公室地区）内明显部位、住宅小区的主进出口、小区域内主宣传牌给予长期性公示公告。

　　（二）已举办业主委员会、创立业委会的物业服务住宅小区，物业服务级别及物业服务收费标准，由业委会与物业服务企业商议，经街道社区（城镇）机构举办业主委员会决策后明确并签署《物业服务合同书》。如需物业服务级别核定，依照下列程序流程开展：

　　1.由业主委员会受权业委会向所在城市街道社区、城镇申请办理，另外递交下列材料：

　　（1）《延安城区物业服务级别核定申请表格二》；

　　（2）物业服务企业企业营业执照；

　　（3）《物业服务合同书》及办理备案证实。

　　2.街道社区、城镇接到申请办理后，机构小区、业委会（小区业主意味着不少于三人）开展当场评分。

　　3.街道社区、城镇根据评分結果综合性鉴定，出示核定结果，签定《延安城区物业服务级别核定公示公告表》，并报区物业服务管理中心办理备案。

　　4.物业服务企业应将《延安城区物业服务级别核定公示公告表》和物业服务收费标准在办公室地区内明显部位、住宅小区的主进出口、小区域内主宣传牌内给予长期性公示公告。

　　四、保障体系

　　（一）物业服务级别核定工作中，依照每2年核定一次的标准开展，如对当初服务级别核定有质疑（依照《民法典》第二百七十八条的要求总数），必须再次核定的，由所在城市街道社区（城镇）机构小区、业委会（小区业主意味着不少于三人）开展小区业主满意度测评，依据满意度测评結果，出示核定结果。

　　（二）在级别核定年第一季末未明确提出物业服务级别核定申请办理的居民小区，将对其出示服务的物业服务企业开展我区通告，另外依照等外物业服务级别给予公示公告。

　　（三）评选为达标的物业服务企业实行相对应级别的收费标准；评选为出色的物业服务企业征询全体人员小区业主愿意后，可在相对应级别收费标准上上调收费标准；评选为不过关的物业服务企业在相对应的级别收费标准基本上下幅收费标准。下一年终考核仍不过关的，作减少服务级别解决，同歩减少收费标准。

　　（四）持续2年未参加服务级别核定的企业，原服务新项目为前期物业的，由小区机构小区业主自主聘用新的物业服务企业对接，依照前期物业公开招标方法执行招标会办理手续。原服务新项目为非前期物业的由原招标会行为主体再次开展公开招标聘用新的物业服务企业。

　　（五）推行政府指导价的物业服务地区机动车辆停车场地类型依照设备标准和服务标准由高到低设置为一类、二类、三类三个类型。由街道社区（城镇）机构小区、小区业主意味着（业委会）不少于三人开展当场鉴定。

　　（六）每一个物业服务新项目级别和机动车辆停车场地类型鉴定工作中需要在10个工作中日内进行。

　　（七）推行政府指导价的居民小区物业服务规范显著高过核定服务规范的，物业服务住宅小区申请办理服务级别升級时，应在街道社区（城镇）、小区机构下开展满意度测评，征求80%小区业主令人满意后，出示核定结果。

　　（八）存有独特要素的住宅小区，由街道社区（城镇）、小区出示书面形式建议后，不开展物业服务级别核定，由区经发局独立制订物业服务收费标准。

　　五、工作标准

　　（一）统一思想，提高思想认识。物业服务级别核定规章制度，是推进物业管理服务改革创新成效，提高物业服务总体水准的重要途径，也是充分发挥领域管控职责，提升 行政管理学效率和产生常态管控体制的关键方式。各街道、城镇务必执行主导作用，提升组织协调，配全配优工作员，制订实际工作方案，优化工作内容，严把现行政策关，普遍征询建议，保证“一费制”落实落地、落出成果。住建、经发、市场管理要搞好有关政策措施和培训工作，具体指导催促街道社区、城镇积极主动推动物业服务级别核定和“一费制”实施工作中，销售市场监督机构要增加稽查幅度，进一步标准物业服务企业收费标准和服务个人行为，真实产生“质价相符合、按质论价”的物业管理服务改革创新新局势。

　　（二）用心履行合同，诚实守信服务。各物业服务企业要坚持不懈依规玄策、诚实守信服务的观念。在恪守服务合同书、贯彻落实服务內容、确保服务规范、严苛內部监管等层面狠下功夫，努力创造物业服务系统化、规范性、规范化和精细化管理，不断提高物业服务水准，持续提升 小区业主满意率。

　　（三）严苛规范，务求实效。各街道（城镇）要依照“属地”标准，用心执行管控岗位职责，严苛掌握鉴定审批规范，缜密组织实施，对核定为不过关新项目、企业要追踪催促整顿，确保工作中实际效果。对不严格遵守核定规范、徇私舞弊等个人行为开展批评通报，情节恶劣的依规依规解决。

　　延安城区物业服务级别核定工作中于2021年6月底完毕。

　　六、本实施意见由区城建局承担表述，试行期一年。原《延安城区物业服务级别核定实施意见》的通告（延物改字[2020]11号）废止。

　　LSR

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