文中创作者：四川皓锦法律事务所张慧

购房是大家一般普通百姓日常生活一件尤为重要的大事儿，殊不知购房全过程中踩坑持续，消费者维权的经济成本、资本成本、活力成本费过高，通常令人身心疲惫。

就签订合同这一个阶段，就蕴含文章内容。略述二点，望能协助掌握一二。

一、商品房预售合同书与预约合同的差别：

1、针对商品房预售合同书来讲：

依据《商品房买卖合同书表述》第一条要求，商品房买卖合同书，就是指房地产开发公司将未完工或是已完工的房子向社会发展市场销售并迁移房屋产权于购房者，购房者付款合同款的合同书。

获得商品房预售许可证书是法律规定的商品房预售个人行为的强制必要条件。

（1）获得预售证，是商品房预售合同书的强制法律效力评定要素，理应合乎以下标准：

(一) 已交货所有土地使用权证土地出让金，获得土地使用权证资格证书;

(二) 拥有工程建设施工许可证;

(三) 按出示预购的商住楼测算，资金投入开发设计基本建设的资产做到建设工程总投资的百分之二十五之上，并早已明确工程进度和完工交货日期;

(四) 向县级以上市人民政府房地产管理单位申请办理预购备案，获得商品房预售许可证书明。

依据《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》第二条要求：

“出卖人未获得商品房预售许可证书明，与买受人签订的商品房预售合同书，理应评定失效，可是在提起诉讼前获得商品房预售许可证书明的，能够 评定合理。”

（2）商品房买卖合同签订后，理应依照法律法规、特性政策法规的要求申请办理备案办理备案办理手续。

可是假如签署预购合同书后沒有申请办理备案办理备案办理手续，被告方要求确定无效合同的，一般不容易获得人民法院适用。

从而，是不是申请办理备案办理备案办理手续并不是预购合同生效的要素。

2、针对预约合同来讲：

房地产商与购房者中间签署的是商品房买卖的预约合同，该合同书仅仅做为彼此被告方服务承诺在约定的期内签订可预测性合同书（本约）的预备性协议书。

一方被告方能够 规定另一方被告方执行“签署”本约的责任，不可以要求执行本约的內容，因此，是不是获得预售证并不是预约合同法律效力的评定要素。

二、合同违约责任之不一样：

1、故意违背商品房买卖合同书的惩罚性赔偿：

《商品房买卖合同书表述》针对出卖人到商品房买卖合同书中比较严重背驰诚实信用原则支援、危害购房者权益的故意毁约个人行为构建了惩罚性赔偿规章制度。

即在商品房买卖全过程中，出卖人故意毁约、诈骗等个人行为，造成 商品房买卖合同书被确定为失效或是被撤消、消除时，购房者除开能够 要求退还预付购房的钱及贷款利息、损失赔偿出现意外，还能够要求出卖人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任。

该标准适用商品房预售合同书与商住楼现售合同书，但不包括商品房买卖预约合同及其定造合同书。

《最高法院有关案件审理商品房买卖合同纠纷案案子法律适用多个难题的表述》

第八条　具备以下情况之一，造成 商品房买卖合同书目地不可以完成的，没法获得房子的买受人能够 要求终止合同、退还预付购房的钱及贷款利息、损失赔偿，并能够 要求出卖人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任：（一）商品房买卖合同生效后，出卖人未告之买受人又将该房产抵押给第三人；（二）商品房买卖合同生效后，出卖人又将该房子出卖给第三人。第九条　出卖人签订商品房买卖合同书时，具备以下情况之一，造成 无效合同或是被撤消、消除的，买受人能够 要求退还预付购房的钱及贷款利息、损失赔偿，并能够 要求出卖人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任：（一）故意隐瞒沒有获得商品房预售许可证书明的客观事实或是出示虚报商品房预售许可证书明；（二）故意隐瞒所卖房子早已质押的客观事实；（三）故意隐瞒所卖房子早已出卖给第三人或是为房屋拆迁补偿安装房子的客观事实。第十四条　出卖人交付的房子套内总建筑面积或是总建筑面积与商品房买卖合同书约定总面积不符合，合同书有约定的，依照约定解决；合同书沒有约定或是约定不确立的，依照下列标准解决：（一）总面积差值比平方根在3%之内（含3%），依照合同书约定的价钱按实清算，买受人要求终止合同的，未予适用；（二）总面积差值比平方根超过3%，买受人要求终止合同、退还预付购房的钱及贷款利息的，应予以适用。

买受人愿意再次合同履行，房子具体总面积超过合同书约定总面积的，总面积差值比在3%之内（含3%）一部分的房子价格款由买受人依照约定的价钱补充，总面积差值比超过3%一部分的房子价格款由出卖人担负，使用权归买受人；房子具体总面积低于合同书约定总面积的，总面积差值比在3%之内（含3%）一部分的房子价格款及贷款利息由出卖人退还买受人，总面积差值比超出3%一部分的房子价格款由出卖人二倍退还买受人。

2、商品房买卖预约合同的合同违约责任推行过失标准

买房者与房地产商签署了预约合同后，假如因可归责于一方被告方缘故，无法签署本约的，预定协议书约定有定金条款的，理应可用定金罚则；沒有约定定金条款，或是订金惩罚金额不能填补守约方的损害的，违约方理应赔付守约方因而遭受的信赖利益损害。

假如不可以归责于彼此的理由造成 商品房买卖合同书无法签订的，出卖人理应将订金退还买受人。

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