以案说法：违反规定建筑租赁无效合同但租用盈利受法律法规维护

　　——王卫洲，北京市万典刑事辩护律师法律事务所（文中依据真实案例编写）

　　案件介绍：甲公司系一家钢铁行业，为减少产品成本到乡村地区的租用乙村村委会基本建设的工业厂房，2015年2月彼此签订《厂房租赁协议》协议承诺村民委员会承担确保工业厂房的合理合法，甲公司每个月乙村村民委员会付款租金二十万元，协作限期五年。协作限期中甲公司因经营不佳，从2016年3月逐渐逐渐托欠乙村村民委员会的租金。2018年5月甲公司被丙企业收购，决策搬迁到另一地区，乙村委会向甲公司索取没付的租金520万余元，甲公司明确提出乙村委会的工业厂房既沒有土地使用权证资格证书都没有工程建设施工许可证，归属于违章建筑，违章建筑不会受到法律法规维护，彼此签订的《厂房租赁协议》失效，规定村民委员会退还早已付款的租金280万余元。接着甲公司向人民检察院提到诉请确定《厂房租赁协议》失效，规定村民委员会退还早已付款的租金280万余元，乙村委会提到上诉规定没付的租金520万余元。

　　人民检察院经审理觉得双反签订的《厂房租赁协议》失效，可是租用乙村委会工业厂房的客观事实客观现实，理应付款相对应的租金，遂裁定甲公司向乙村委会付款并未付款的租金520万余元。

　　刑事辩护律师分析：

　　1、因涉案人员工业厂房归属于违章建筑，彼此签订的《厂房租赁协议》失效。

　　有关2011年6月22日银泰企业与中冶企业签订《房屋租赁合同》的法律效力难题。

　　最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条要求“出租方就未获得工程建设施工许可证或是未依照工程建设施工许可证的要求基本建设的房子，与承租方签订的租赁协议失效。但在一审庭审结束前获得工程建设施工许可证或是经主管机构准许基本建设的，人民检察院理应评定合理”。此案中，乙村村民委员会做为出租方与甲公司签订《厂房租赁协议》时未获得工程建设施工许可证，至此案庭审结束前亦未获得，故彼此签订《厂房租赁协议》失效。

　　2、针对沒有付款的租金，理应给予适用。

　　尽管彼此签订的厂房租赁协议是失效，可是甲公司客观现实应用乙村委会工业厂房的情况，因而得到了权益，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房产租赁无效合同，被告方要求参考合同书承诺的租金规范付款房子占据服务费的，人民检察院一般应予以适用。”鉴于此，村民委员会规定甲企业支付租金的需求理应得到适用。

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