恶性事件回望

近期《千房百计》频道碰到一位网民的资询，小张因动迁得到 一个60平方米的拆迁安置房，但房地产商的新房子房产证都还没办出来，由于小张急缺现钱资金周转，便将拆迁安置房以五十万的价钱售卖给了小李而且签署了《房屋买卖合同》，承诺三个月内产权过户该房子，小李也交货了三万元的订金，但三个月后，拆迁安置房的房产证依然沒有申请办理出来。这时小李该怎样维护保养自身的利益？

就对于这个问题，鑫峰法律事务所的吴文雯刑事辩护律师觉得需从下列好多个层面剖析：

1、由于小张和小李签署《房屋买卖合同》的情况下还没有能批下房产证，那该合同的效力怎样评定？

2、假如合同书合理，小张是不是必须承担违约责任，承担哪种违约责任？

3、小李怎样维护保养自身的利益？

依据现行标准的法律法规，合同生效标准：

1、侵权人具备相对的民事行为能力工作能力；

2、法律行为真正；

3、不违背法律法规、政策法规强制要求或是社会发展集体利益；

4、合同形式合理合法。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条要求了未依规备案领到所有权资格证书的房地产业不可出让，因此 有一部分人很有可能会觉得小张在得证前就想出让这一房子是否违背了相关法律法规的强制要求，因此 合同书应当被评定失效。这在司法部门实践活动中确实有一小部分是采用这类见解，但大量的包含我还是觉得该合同书理应被评定为合理合同书。

从第一个视角剖析

本实例中，小张、小李彼此在签合同时拆迁安置房的房产证未办，但她们事实上是一种预定特性的买卖合同，目地取决于未来待房产证办理出来之后能申请办理产权年限产权过户办理手续。因此 《城市房地产管理法》第三十八条中记述的“依规备案领到所有权资格证书”理应了解为是房地产业变化的結果标准，而不是缘故标准。啥意思？也就是假如你的房子沒有房产证，你是不可以依法处理物权法备案的，不产生物权法法律效力，但不意味着你签署的预定特性的《房屋买卖合同》失效，由于实例中的买卖合同合乎大家说的合同生效标准，因此 买卖合同依然合理。

从第二个视角剖析

有些人觉得由于小张都还没获得房产证，因此 还并不是房子的拥有人，那他便是无权处理人。暂且不说小张是不是归属于无权处理人，立即小张真的是无权处理人，依据《买卖合同司法解释》第三条要求，被告方一方以出售人到意思自治时对担保物沒有使用权或是支配权为由认为无效合同的，人民检察院未予适用。换句话说合同效力是不要看是不是你有权利处罚的，如果你合乎上边说的合同生效标准，你就是合理的。

总的来说

实例中的《房屋买卖合同》是合理合同书。

2

小张是不是必须承担违约责任，承担哪些的违约责任？

即然合同书合理，那沒有合同履行责任的一方肯定是必须承担违约责任的。有关违约责任的承担方法，我们曾经在综艺节目上说过，这里再提一下：

（1）二倍退还订金；

（2）依照合同书违约责任条文承担。

二选一。

3

小李怎样维护保养自身的利益。

这一实例中，小李假如必须提起诉讼有两个方法能够履行：

第一个，规定终止合同并规定另一方承担违约责任；

第二个，规定另一方再次合同履行。

新闻记者/编写：晓燕

审批：皓宇

总监制：海阳

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