为预防和降低租赁住房纠纷案件，推动租赁住房销售市场的身心健康发展趋势，12月3日，北京第二中级人民法院协同北京住房和城乡建设局相互选择了租赁住房行业中纠纷案件较集中化、难题较广泛的经典案例分次对群众公布，并对实例涉及到的关键规范化法律文件做关键提醒。

实例1：出租方交货房屋与合同书约定不符合 应担负合同违约责任

【案件】

17年2月7日，某房地产经纪企业（下称某公司）与王某某签署《北京市房屋租赁合同》，约定某公司将一房屋租于王某某应用，租赁期至17年10月23日。合同书还约定假如某公司交货的房屋比较严重不符合同书约定的，王某某有权利单方面终止合同，且某公司应向王某某付款合同违约金。

该房屋有一格朝北窗子，窗机空调系房屋唯一自然通风安全通道。王某某搬入后，发觉该窗机空调产生常见故障没法应用，17年10月起，王某某数次拨通某公司服务热线报障，某公司未作处理。17年8月9日，王某某规定某公司执行检修责任，并声明假如到17年8月25日仍未处理，其将依据合同书约定终止合同并规定某公司担负合同违约责任。17年的9月9日，王某某向某公司推送《关于解约及退费的告知函》，规定终止合同，并规定某公司退回剩下房租、保证金、卫生费，并担负合同违约责任。王某某的房租已交至17年11月8日。

后王某某向法院提起诉讼，规定A公司退回17年的9月9日至17年11月8日的房租、保证金及卫生费，并付款合同违约金。

法院起效裁定觉得，某公司出示的窗机空调不具有应用标准，导致涉案人员房屋唯一通风孔没法应用，王某某数次认为检修，但某公司未在有效期内给予处理，涉案人员房屋存有的所述难题已做到比较严重不符合同书约定、没法一切正常应用的水平，故王某某有权利单方面终止合同，彼此中间的合同书自某公司接到王某某传出的《关于解约及退费的告知函》之时即17年的9月9日早已消除。王某某规定某公司依照合同书约定付款合同违约金，亦合乎合同书约定，给予适用。合同终止后，保证金及剩下期内的房租、卫生费应予以退回。

【法律法规提醒】

《中华人民共和国合同法》第八条要求，依规创立的合同书，对被告方具备法律法规约束。被告方理应依照约定执行自身的责任，不可私自变动或是终止合同。依规创立的合同书，受法律法规维护。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款要求，被告方能够约定一方终止合同的标准。终止合同的标准造就时，解除权人能够终止合同。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求，被告方一方不合同履行责任或是合同履行责任不符约定的，理应担负再次执行、采用防范措施或是损失赔偿等合同违约责任。

实例2：承租人被新屋主取缔 损害由谁来担负

【案件】

二零一六年7月28日，郑某与丁某继签《北京市房屋租赁合同》，约定郑某租约丁某的房屋，租赁期为二零一六年九月一日至17年8月20日。郑某于二零一六年7月29日向丁某付款了大半年房租，上一期保证金变为当期保证金。二零一六年10月底，丁某把房屋卖给李某，并申请办理了产权过户办理手续。二零一六年9月4日，李某强制带人进到房屋并留设工作人员于房间内直到9月11日郑某搬出房屋。郑某的老公9月4日从异地返京解决这事，并于9月12日离京，总共付款车费1105.5元。9月11日，郑某另租房屋定居，并付款介绍费6500元。

后高某诉至法院，规定丁某退回保证金、剩下房租，赔付介绍费6500元、差旅费1105.5元。

法院起效裁定觉得，依据交易不碎租用的标准，房屋产权年限的变动不危害租用合同的效力。李某与郑某应再次执行原租赁协议。郑某称因为李某的阻挠其于二零一六年9月11日搬出了房屋，涉案人员房屋由李某具体占有。丁某起诉期内确立愿意退回郑某未应用涉案人员房屋期内扣除的房租，法院不持异议。因涉案人员房屋早已产权过户给李某，丁某早已缺失了对房屋处罚的支配权，丁某占有郑某的保证金欠缺根据，应予以退还。李某与郑某执行《北京市房屋租赁合同》全过程中，郑某因为李某的阻挠搬出了涉案人员房屋，依据合同书相对性原理，郑某所规定的介绍费、差旅费均系李某毁约个人行为导致的损害，其需向李某再行认为。

【法律法规提醒】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求，被告方一方不合同履行责任或是合同履行责任不符约定的，理应担负再次执行、采用防范措施或是损失赔偿等合同违约责任。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条要求，租用物在租用期内产生使用权变化的，不危害租用合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条要求，租用房屋在租用期内产生使用权变化，承租人要求房屋买受人再次执行原租赁协议的，老百姓法院应予以适用。但租用房屋具备下述情况或是被告方另有约定的以外：（一）房屋在租赁前已开设质押权，因质权人完成质押权产生使用权变化的；（二）房屋在租赁前已被老百姓法院依规被查封的。

北京住房和城乡建设局等8单位下发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕24号）要求，租赁住宅在租用期内因交易、承继、赠予等产生使用权变化的，不危害租用合同的效力。

实例3：承租人私自转租房房屋 要担负合同违约责任

【案件】

二0一二年12月11日，王某某（出租方）与赵某某某（承租人）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：王某某将涉案人员房屋租赁给赵某某某定居，定居总数为五人，数最多不超过五人；租赁期自二0一二年6月16日至2018年5月6日；租金为3000元，付款方式为按年付款；承租人私自将房屋转赠给第三人的，出租方有权利单方面终止合同，取回房屋，承租人应向出租方付款合同违约金。所述合同签订后，王某某将涉案人员房屋交由赵某某某，赵某某某向王某某付款了一年的房租，以后房租未再缴纳。租用期内，赵某某某没经王某某愿意，私自将房屋转赠给多的人。

后王某某诉至法院，规定终止合同，并规定赵某某某付款托欠房租及合同违约金。

法院起效裁定觉得，彼此合同书确立约定，承租人私自将房屋转赠给第三人的，出租方有权利单方面终止合同，取回房屋。彼此合同履行期内，赵某某某私自将其租赁房屋转租房别人系毁约个人行为，赵某某某应按合同书约定担负相对的合同违约责任。赵某某某欠付房屋房租，王某某规定付款，应予以准予。由此，法院裁定消除王某某与赵某某某签署的《北京市房屋租赁合同》，并诉请赵某某某于裁定起效后七日内计付张某欠付房租并付款合同违约金。

【法律法规提醒】

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款要求，被告方能够约定一方终止合同的标准。终止合同的标准造就时，解除权人能够终止合同。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求，被告方一方不合同履行责任或是合同履行责任不符约定的，理应担负再次执行、采用防范措施或是损失赔偿等合同违约责任。

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条要求，承租人经出租方愿意，能够将租用物转赠给第三人。承租人转租房的，承租人与出租方中间的租赁协议再次合理，第三人对租用物导致损害的，承租人理应损失赔偿。承租人没经出租方愿意转租房的，出租方能够终止合同。

《商品房屋租赁管理办法》（二零一一年住建部令第六号）第十一条要求，承租人转租房房屋的，理应经出租方书面形式愿意。承租人没经出租方书面形式愿意转租房的，出租方能够消除租赁协议，取回房屋并规定承租人损失赔偿。

北京住房和城乡建设局等8单位下发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕24号）要求，承租人不可私自转租房、同租，合同书确立约定能够转租房、同租的以外。承租人依据合同书约定转租房、同租的，理应按本方法要求申请办理租赁住房备案办理备案。次承租人不可再度转租房。

实例4：租赁户在租赁房屋内产生安全生产事故 人身伤害承担责任由谁担负

【案件】

二零一六年4月21日，房屋产权年限人唐某与某房地产经纪企业、某投资管理企业签署房屋租赁委托协议。二零一六年4月28日，张某某与某房地产经纪企业（该房屋的具体管理员）签署租赁协议，约定张某某租赁该房屋中的一间。租用期内，张某某在房间内应用家用热水器洗澡的时候，被高压电击不幸身亡。

张某某爸爸妈妈以损害承租人张某某生命健康权为由，提起诉讼屋主唐某、某房地产经纪企业，规定赔付伤残赔偿金、骨灰存放架行业、被抚养人生活费用、精神损失赔偿金等。

法院起效裁定觉得，唐某做为此案房屋使用权人，在租赁时要确保有关电气设备合乎安全性应用的规范，法院先行判决唐某担负70%的义务；某房地产经纪企业做为房屋的具体管理员，其对所租赁房屋内的物件亦承担安全防范措施责任，其没有尽到到查验检修责任，应担负20%的义务；张某某理应具备一定的安全用电基本常识，且房屋租用合同附件定居社会治安安全责任书中亦对电热水器的安全性应用做出提醒，其本身没有尽到到慎重留意责任，法院酌情考虑明确其担负10%的义务。

【法律法规提醒】

《中华人民共和国侵权责任法》第十六条要求，损害别人导致人身伤害的，理应赔付医疗费用、陪护费、差旅费等为医治和恢复开支的有效花费，及其因误工费降低的收益。导致残废的，还理应赔付残废日常生活輔助具费和残疾赔偿金。导致身亡的，还理应赔付骨灰存放架行业和伤残赔偿金。

《北京市房屋租赁管理若干规定》（二零一一年北京市人民政府第231命令）第十六条要求，租赁房屋的安全性由房屋任何人承担。房屋承租人理应对其应用个人行为承担。房屋任何人将租赁备案的房屋授权委托别人管理方法的，理应书面材料房屋所在城市的农村基层管理方法服务点。

《北京市房屋租赁管理若干规定》（二零一一年北京市人民政府第231命令）第十七条要求，租赁房屋的建筑构造和机器设备设备，理应合乎工程建筑、消防安全、社会治安、环境卫生等层面的安全性标准，不可严重危害生命安全。严禁将违章建筑和别的依规不可租赁的房屋租赁。

实例5：承租人比较严重违背合同书约定 出租人有权利终止合同并认为赔付

【案件】

二零一六年11月2日，王某与某影业公司签署《北京市房屋租赁合同》约定将其房屋租赁给某影业公司用以定居，定居总数为6人，数最多不超过8人；租期自二零一六年11月2日至2018年10月15日；并约定某影业公司欠交各类花费达一千元的，或是运用房屋从业非法活动、危害集体利益或是防碍别人一切正常工作中、日常生活的，王某有权利单方面终止合同，取回房屋，且某影业公司应按租金的100%向王某付款合同违约金。合同签订后，王某向某影业公司交货了房屋，某影业公司向王某付款了保证金和房租。彼此履行合同期内，某影业公司违背了合同书中定居人最多不超过8人的约定，数最多定居总数达15人，频繁出現邻居扰民状况，造成邻近方不满意，并托欠水电费1843元。王某规定终止合同，17年12月11日某影业公司搬离房屋。

后某影业公司诉至法院，规定王某退回剩下房租及保证金，并付款提早终止合同的合同违约金。王某向法院明确提出上诉，规定某影业公司赔付合同违约金并付款水电费。

法院起效裁定觉得，某影业公司违背了合同书中定居总数的限定，频繁出現邻居扰民状况，并托欠水电费的个人行为系毁约个人行为，某影业公司应按合同书约定担负相对的合同违约责任。王某按合同书约定向某影业公司明确提出终止合同并无不当。故对王某规定某影业公司赔付合同违约金及付款水电费的上诉要求应予以准予。充分考虑某影业公司于王某明确提出终止合同后已搬离涉案人员房屋，秉着平等原则，王某应将某影业公司搬离房屋以后的剩下房租及保证金退还给某影业公司，驳回申诉某影业公司规定付款合同违约金的诉请。

【法律法规提醒】

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款要求，被告方能够约定一方终止合同的标准。终止合同的标准造就时，解除权人能够终止合同。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求，被告方一方不合同履行责任或是合同履行责任不符约定的，理应担负再次执行、采用防范措施或是损失赔偿等合同违约责任。

【来源于：北青报-北青网】

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