当从业运营性生活时，房子场所通常是必不可缺的，而实践活动中房子场所的出租人与承租人彼此中间尤其非常容易产生矛盾。在这类状况下，合同书目的条文就充分发挥了非常大功效，是处理彼此纠纷案件、明确彼此义务的因素之一。文中关键讨论为完成运营个人行为，签署的房屋租赁合同书中约定合同书目的条文的使用价值。

一、有关法律法规

《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）

第九十四条有下述情况之一的，被告方能够终止合同：

（一）因不可抗拒导致不可以完成合同书目的；

（二）在执行限期期满以前，被告方一方确立表明或是以自身的个人行为说明不执行关键负债；

（三）被告方一方延迟执行关键负债，经催告函后在有效期内仍未执行；

（四）被告方一方延迟执行负债或是有别的毁约个人行为导致不可以完成合同书目的；

（五）法律法规的别的情况。

第一百二十五条被告方对合同文本的了解有异议的，理应依照合同书所应用的句子、合同书的相关条文、合同书的目的、买卖习惯性及其诚实信用原则标准，明确该条文的真正含意。

合同格式选用二种之上文本签订并约定具备同样法律效力的，对各文字应用的句子确定具备同样含意。各文字应用的句子不一致的，理应依据合同书的目的给予表述。

第二百一十六条出租人理应依照约定将租赁物交货承租人，并在租赁期内维持租赁物合乎约定的主要用途。

第二百一十七条承租人理应依照约定的方式应用租赁物。对租赁物的操作方法沒有约定或是约定不确立，按照此方法第六十一条的要求仍不可以明确的，理应依照租赁物的特性应用。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十六条合同成立之后客观条件发生了被告方在签订合同书时没法预料的、非不可抗拒导致的不属于商业服务风险性的重特大转变，再次合同履行针对一方被告方显著不合理或是不可以完成合同书目的，被告方要求人民检察院变动或是终止合同的，人民检察院理应依据平等原则，并融合案子的具体情况明确是不是变动或是消除。

最高法院关于做好《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通告中，第47条要求：合同书约定的消除标准造就时，守约方以此为由要求终止合同的，人民检察院理应核查违约方的毁约水平是不是明显轻度，是不是危害守约方合同书目的完成，依据诚实信用原则标准，明确合同书应否消除。违约方的毁约水平明显轻度，不危害守约方合同书目的完成，守约方要求终止合同的，人民检察院未予适用；相反，则依规给予适用。

在探讨合同书目的在房屋租赁合同书中的必要性及功效以前，最先需区别合同书主观因素与合同书目的二个不一样的定义。

主观因素是合同书一方本质的签合同的原因，主观因素沒有客观性的现象，没法造成对外开放法律效力，对于此事合同书相另一方逃避责任。在房屋租赁合同书中，如果没有确立书面形式约定，出租人没法得知承租人的主观因素，主观因素尚不可以转换变成合同书目的，更没法做为该房屋租赁合同书买卖的基本。若在这类状况下需要让出租人担负合同终止的合同违约责任，毫无疑问是将承租人的销售市场财务风险转嫁到出租人一边、不科学地加重了出租人的风险性。

针对合同书目的该定义的内函，《合同法》仍未做出确立诠释，众多专家学者都作出过自身的讲解。在二零零九年公布的《最高人民法院知识产权案件年度报告》（法〔2010〕173号）中对“合同书目的”亦有界定：合同书目的就是指合同书彼此被告方根据合同书的签订和执行，期待最后获得的物品、結果或是做到的情况。合同书目的一般主要表现为一种经济发展权益。文中就是以所述界定做为合同书目的之内函。

若是合同书中未确立约定合同书目的条文，非常容易产生承租人与出租人对合同书目的了解不一致、不确立的状况，造成 租赁履行合同全过程中产生矛盾。司法部门实践活动中对合同书目的的评定比较严苛慎重，除非是能证实彼此达成一致或另一方明知道，一般不适合将合同书约定以外的一方被告方的主观性独特目的做为合同书目的。

二、司法审判实践活动中合同书目的条文的使用价值

下边根据三个实例详细介绍合同书目的条文针对合同终止、义务担负及明确彼此权利与义务起着至关重要功效。

（一）不可以完成合同书目的系履行终止合同的法律规定理由

不管房屋租赁合同书中是不是约定消除标准，在考虑《合同法》第94条要求的法律规定消除标准时，随意一方就可以规定终止合同。而结合实际，通常是承租人一方以此为由认为终止合同并规定出租人损失赔偿。

在（2020）京01民终3099号实例中能够见到，根据消防安全单位做出的处理决定及其《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的要求，乐壳公司违背我国强制要求将不可以作为少年儿童活动场地的店铺出租于沐花园企业，造成 沐花园企业没法完成设立少年儿童水育早教学习培训的租赁目的，彼此的《房屋租赁合同》客观性上已没法再次执行，因而人民法院评定彼此租赁关联消除。

(2018)京01民终8882号实例中，由于出租人一拖再拖不可以出示消防安全等有关工程验收办理手续，造成 商城系统没法按时开张，承租人也因而出示出不来有效身份证件造成 没法申请办理企业营业执照，案涉铺面迄今无法如期运营，人民法院评定合同书目的没法完成，出租人存有毁约，承租人具有合同解除权。

（二）约定合同书目的有利于分辨合同违约责任及损害担负

必须提示留意的是，承租人合同书目的没法完成系消除房屋租赁合同书的法律规定理由，但并不是因而终止合同所造成的的合同违约责任都由出租人担负。必须依据承租人与出租人彼此针对合同书目的没法完成的过失开展义务分摊并担负相对占比的损害。

仍以所述（2020）京01民终3099号裁定为例子，在此案中，乐壳公司做为招商合作公司，明知道大型商场四层、五层不可以作为少年儿童活动场地，仍开展青少年儿童招商合作学习培训，违背我国强制要求，存有过失，对合同书目的不可以完成负关键义务。而沐花园企业做为主要从事少儿教育学习培训的企业，对有关法律法规及行业规范亦应了解，其租赁乐壳公司407室铺面用以少年儿童水育早教学习培训亦存有过失，应担负主次义务。故人民法院最后诉请出租人、承租人彼此依照7：3的占比担负沐花园企业的相对损害（关键指室内装修折旧）。

（三）约定合同书目的有利于明确合同书彼此的权利与义务

当租赁主要用途为商业服务运营个人行为时，即便 租赁合同书中未约定帮助申请办理企业营业执照或别的行政部门办理手续的，出租人仍承担帮助申请办理的附随义务。

以所述(2018)京01民终8882号裁定为例子，尽管彼此在合同书中仍未约定出租人应出示有关原材料帮助承租人申请办理企业营业执照的责任及其帮助申请办理的時间，可是彼此合同书注明主要用途为从业餐馆，因而获得企业营业执照，开张运营系承租人签合同的必定目的。故，尽管合同书沒有有关约定，可是在有效期内出示有关原材料帮助承租人申请办理企业营业执照归属于出租人的一项合同书附随义务。

而在（2020）沪0120民初17495号实例中，因案涉房屋租赁合同书确立约定租赁房子系做为库房应用，承租人签署合时理应清晰堵塞水电工程对其有木有危害，且承租人占据应用租赁房子至出租人提起诉讼时并未规定终止合同，故没法启用水电工程并不是造成 合同书目的没法完成，承租人没法以此为由履行合同解除权更没法抵抗出租人规定其交货房租的要求。

三、刑事辩护律师提示

提议承租人：

1、在合同书中确立约定租赁房子的实际主要用途。如同上文上述，合同书主观因素不相当于合同书目的，若未能合同书中确定，没法由此得到 法律法规维护。且书面通知的合同书目的条文法律效力更为形象化强有力。尽管一些合同书目的暗含于法律行为中、可由真理的客观性多方面推论，或是存有别的充足、确立直接证据可以证实该合同书目的的存有，并不务必根据合同文本多方面要求。但针对承租人而言，这类个人行为存有风险性，凭着其本身亦没法精确分辨合同书目的是不是已包括在法律行为中。针对经营人而言，根据约定合同文本的方法确立租赁房子的主要用途及应用目的，能够大幅度降低这类多余的风险性、降低有关异议、节约时间和人工成本。

2、即便 在合同书中约定合同书目的，承租人亦须尽到慎重开店选址及新房验收的留意责任。承租人需仔细认真审批有关书面报告，防止租赁房子没法申请办理企业营业执照或别的行政审批制度办理手续。在（2018）渝05民终2476号某橡塑制品有限责任公司与某生产制造有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中，二审审判长觉得，该橡塑制品企业做为技术专业的橡塑制品的生产制造与营销公司理应在签署租赁合同书以前充足掌握从业硫化橡胶生产制造所应根据的行政审批制度等程序流程，并且与某生产制造企业签署的《房屋租赁合同》所租赁的土地资源系农业用地，没法获得从业硫化橡胶生产制造务必的环境危害点评办理手续及环评审批，因而评定造成 租赁合同书目的没法完成并给予消除的义务均由该橡塑制品企业压力。

提议出租人：

1、秉持着诚实信用原则标准，进一步执行帮助责任。在确立房子出租用以哪种运营个人行为时，出租人应执行附随义务、出示有关原材料，竭尽全力相互配合承租人申请办理企业营业执照及有关行政部门办理手续。

2、尽到谨慎留意责任，防止将商铺出租给根据中国法律及领域要求不可在这里运营的承租人，出現房子出租没法完成合同书目的的状况产生。这并并不是规定出租人保证对全部领域的标准都了然于胸，实际上出租人也不太可能保证。只是出租人做为招商合作公司，明知道房子出租不具有作为某种运营经营范围的标准时、不能为了更好地尽快房子出租、获得房租的目的，而将房子出租给从业该类运营个人行为的承租人，不然出租人反倒要担负相对的合同违约责任，因小失大。

总结：合同书目的并不是一直以合同文本多方面要求，其评定比较复杂，提议不论是在签订房屋租赁合同书前或者早已签订合同书乃至产生矛盾后，资询技术专业法律法规人员的建议，进而完成互利共赢、尽量地降低合同纠纷案、在租赁关联中能够更好地确保本身利益。

创作者：朱妤婕/上海市七方法律事务所

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