养老地产经典案例之一

鸡蛋壳碎了！在“长收短付”方式下，它一头牵着交了一年房租的租客，一头牵着把房屋交到她们的业主，把两边都坑了。

业主要交房，而交了租金的租客不愿意退房流程——由谁来退我租金！因此，业主与租客的交战在所难免。

那麼，业主怎样才可以合理合法交房？租客怎样才可以填补损害？回应这种难题，必须确立业主、鸡蛋壳与租客中间的关联，尤其是业主与租客中间的关联：

假如鸡蛋壳是代理业主房子出租，业主便是租客的房主。业主能够立即规定消除与租客的租赁协议，租客也有权利让业主退回剩下的房租。对于业主沒有接到房租，应当找鸡蛋壳去要。

假如鸡蛋壳是租用业主的房子，业主便是鸡蛋壳的房主，鸡蛋壳是“二房东”、是租客的房主。业主只有向鸡蛋壳认为消除租赁协议，不可以找租客；在消除与鸡蛋壳的租赁协议后，业主有权利规定租客退回房子。对于租客因而导致的损害，应当找鸡蛋壳去要。

所述几段话正中间叙述的关联，在起诉中是必须质证证实的，沒有直接证据则不容易被人民法院认同。而在其中暗含的逻辑顺序是必须逐渐完成的，绕过某一步便会导致新的侵权行为纠纷案件。

这一周，我尝试一篇文章把他们说清晰。可是，短一点得话会读起來会尤其晦涩，长一点得话却顾头难顾尾。因此 ，果断分拆起来，每一次处理一个难题。此次说起的是：业主与养老地产运营方一样签署了授权委托代理合同书，为何不一定就对租客造成代理关联？

中国北京时间今年1月17日晚，自如友家取得成功登录美国纽交所。从光辉到惨跌，称得上梦幻2。（图片出处鸡蛋壳官方网站）

【涉及到法律条文】

担保法第三百九十六条（界定）：

委托协议是受托人和受委托人承诺，由受委托人解决受托人事务管理的合同书。

担保法第四百零二条（受托人的干预权）：

受委托人以自身的为名，在受托人的受权范畴内与第三人签订的合同书，第三人到签订合同书时了解受委托人与受托人中间的代理关联的，该合同书立即管束受托人和第三人，但有准确直接证据证实该合同书只管束受委托人和第三人的以外。

实例一：业主与乐伽代理关联被确定。业主取回房子，租客规定退回剩下房租获人民法院适用 （2020）陕01民终2639号

今年三月，业主李四与乐伽商业经营管理企业西安市子公司签署了《房屋出租委托代理合同》，代理限期一年。彼此承诺，房子交货时，乐伽向受托人垫款保证金2500元，房租每个月2500元，按一季度付款。

同月，这一套房碰到了就要租房子的张三。张三与乐伽签署了《房屋租赁合同》，承诺乐伽做为管理员将所述房子出租给张三，租赁期一年，保证金2005元，租金为2005元，半年付款一次租金。该合同书在招标方处注明“受房子出租人授权委托”。

5个月后 ，李四以乐伽未付款其第二季度租金为由，拆换涉案人员房子防盗锁，将房子取回，自此张三没法应用该房子。

张三规定消除租赁协议，并退回相对房租、保证金、水电费费，赔付财产损失及合同违约金，李四仅愿意退还物业管理费、水电费、煤气费，故张三诉至一审人民法院，案由为房产租赁合同纠纷案。

张三称：其与乐伽签署租赁协议时，乐伽提供了李四的委托授权书，有李四的委托授权书为证。

李四称：张三与乐伽签署的《房屋租赁合同》与李四和乐伽签署的《房屋出租委托代理合同》中有关承诺不符合，因而该合同书管束张三和乐伽，而不可以管束李四。李四做为房子的使用权人，采用私力救济个人行为取回房子是合理合法的。

人民法院觉得：

依担保法第三百九十六条要求，此案中，李四与乐伽企业签署《房屋出租委托代理合同》，承诺由乐伽委托租赁并申请办理与承租方中间的竣工结算、联系事项，签定、变动或消除房产租赁合同书，委托向承租方扣除房租、保证金、订金等有关花费。该合同书系委托协议，李四系受托人，第三人乐伽企业系受委托人。

依担保法第四百零二条要求，此案中，乐伽与张三签署《房屋租赁合同》的个人行为仍未超过李四的受权范畴，且该合同书在招标方真实身份处标明乐伽系管理员，受房子出租人授权委托，故张三在与乐伽签署租赁协议时了解受委托人与受托人中间存有代理关联。因而，《房屋租赁合同》立即管束张三和李四。

最后，一审判决适用张三的诉请：合同书目地没法完成，适用终止合同；合同终止后，早已执行的依据执行状况和合同书特性，被告方能够规定恢复正常、采用别的防范措施，并有权利规定损失赔偿。

因而，（1）李四应退还张三未应用一部分的房租354两元、保证金2005元及其剩下的物业管理费、水电费、煤气费；（2）有关损害无证据，未予适用；（3）另考虑到彼此纠纷案件系因乐伽扣除李四房租后未付款给张三，张三取回房子系为了更好地减少损失，并不会有毁约的有意，故不兼容张三规定李四适用合同违约金的诉请。

实例二：业主与乐伽代理关联被否认。业主取回房子，租客规定退回剩下房租被人民法院驳回申诉 （2020）陕01民终5029号

今年三月，业主李四与乐伽企业签署《房屋出租委托代理合同》，承诺由乐伽代理租赁李四户下房子，乐伽企业垫款保证金3000元，房租规范每个月3000元。

自此，王五与乐伽企业签署《房屋租赁合同》，租赁上述情况李四授权委托乐伽租赁的案涉房子，合同书中乐伽企业为管理员（招标方、受房子出租人授权委托），但未注明李四身份证信息，租赁期一年，租金2000元。

10月中下旬，因乐伽企业无法准时付款房租，李四电话通知规定王五搬出案涉房子，王五未腾交房子，李四遂拆换案涉房子防盗锁。

开庭审理中，王五质证李四质证的《房屋出租委托代理合同》时，对真实有效认同，称以其见到该合同书中李四给乐伽企业的委托授权书及最后一页合同补充协议，才与乐伽企业签署《房屋租赁合同》。王五复庭质证其手机拍摄的委托授权书和李四与乐伽公司合同末页相片打印件为证。李四觉得相片模模糊糊，合同书本有骑缝章，王五理应规定看详细合同书，但疏忽核查。

一审人民法院复庭了解王五，委托授权书相片中为什么将收条一部分內容（注明李四接到乐伽企业垫款保证金3000元）修改掉，王五阐述，其朋友替他联络中介公司境商企业找房，境商企业寻找乐伽企业，改动过的照片系境商企业所发，其同事在李四换锁芯前一天才见到该改动过的照片，其和乐伽企业签合同时未见到李四与乐伽企业的授权委托代理合同书，也无责任看。

人民法院觉得：

依担保法第四百零二条要求，此案中，王五向人民法院递交经改动过的相片打印件，欲意证实其在与乐伽企业签署房产租赁合同书时即确立了解李四授权委托乐伽租赁案涉房子。因该相片打印件系被改动过的直接证据，故对真实有效未予确定。

此外，经了解该证据疑问时，王五对什么时候见到被改动过的委托授权书相片打印件做出不合逻辑的阐述，故对王五认为的签合同时即已确立了解李四授权委托乐伽企业房子出租的客观事实，及其王五自此阐述的李四换锁芯前一天才最开始见到被改动的相片打印件的客观事实均不予认定。

由此，王五与乐伽企业签属《房屋租赁合同》不可以立即管束王五与李四。

乐伽企业在运营房产租赁业务流程全过程中，采用向房主付款高房租，向租客扣除低房租的运营模式，经营风险巨大，但乐伽企业就该足够危害李四是不是签订合同书的关键事宜未向二人公布，李四在乐伽企业无法准时付款房租时，先电话通知王五需取回房子，后以具体个人行为取回案涉房子，说明李四履行了合同解除权。因乐伽企业缘故造成 乐伽企业无法向王五按约执行的合同违约责任，王五没有权利规定李四担负。

遂裁定：（1）驳回申诉上诉人王五规定被告李四退还房租21200元的诉请；（2）驳回申诉上诉人王五规定被告李四付款合同违约金4000元以及他诉请。

照片为鸡蛋壳官方网站截屏

综合分析：同一个人民法院，同样的授权委托代理合同书，为何一个裁定创立代理关联另一个裁定不创立呢？

在所述2个实例中，业主李四和乐伽企业签署了《房屋出租委托代理合同》。乐伽企业各自将房子转租给了张三和王五。

由于张三在从乐伽处租用房子时了解该代理合同书，因此 ，张三与乐伽签属的《房屋租赁合同》立即管束张三和李四。

由于王五租用房子时不了解该代理合同书，因此 ，王五与乐伽签属的《房屋租赁合同》不可以立即管束王五与李四。

追忆担保法第四百零二条：受委托人以自身的为名，在受托人的受权范畴内与第三人签订的合同书，第三人到签订合同书时了解受委托人与受托人中间的代理关联的，该合同书立即管束受托人和第三人，但有准确直接证据证实该合同书只管束受委托人和第三人的以外。

因而，第三人（租客）在与乐伽、鸡蛋壳这类养老地产营运商签合同时，了解业主与乐伽或鸡蛋壳中间签署授权委托代理合同书，则租客有权利立即向业主认为支配权，业主也有权利向租客认为支配权。第三人到乐伽或鸡蛋壳签署租赁协议时，不清楚其与业主存有代理关联，则视作代理关联不会有，租客或业主只有向乐伽或鸡蛋壳各自认为支配权。

实际到给鸡蛋壳交了长期性房租的租客，仅有证实在签合同时就了解鸡蛋壳与业主签署了代理合同书，在没法再次住在所租房子屋旁，才可以规定业主退还剩下的房租。这时，鸡蛋壳从租客那边扣除房租，视作业主早已接到。假如业主确实沒有接到，则业主应当根据授权委托代理合同书向鸡蛋壳索取。

【批注】

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