每日经济新闻报道

2020-07-06 08:01

嗯，是个击败高房价的“方法”。

每经新闻记者 吴若凡    每经编写 陈梦妤    

一位盆友近期很想买房子，但上海市的高房价确实是令人望而生畏。

凑巧，此刻一个新项目映入了他的眼前，平均价才10.两万元/平米，总价格1300万元起。为什么是"才"，由于新项目所属的上海市内中环地域，早已沒有普通住房新房子，附近独栋别墅3400万余元/套起。

出自于岗位比较敏感，新闻记者细心查了下材料，原先这一新项目——新城区杨浦区金茂府便是2017年的广西路地王，那时这方面的被新城区以37亿人民币总价格拿到，盈率77.4%，折算楼盘价格6.8万元/平米上下。

但地快规定严苛，规定保障性住房占5%，配2000平米的小区行政部门医疗服务设备（免费转交给政府部门），15%需总体拥有且70年没法出让（即20%上下的总面积没法售卖），住房户数低限450套，配建中小户型房子不少于总建筑面积的70.0%。

那样计算下来，扣减保障性住房、配建一部分等，可售一部分的具体楼板价做到87425元/平米。

只是土地价格成本费就靠近9万余元/平米，但项目备案平均价10.两万元/平米，房地产商还能够赚钱么？

《每日经济新闻》新闻记者历经调研发觉，原先新项目用了一步奇招——“移形换影”，把本应当配建的总面积也做进了房子套内建筑面积，以租代售，取出去转现。

这类荒诞不经的作法，究竟怎样完成提升现行政策限定，拉涨盈利室内空间？

新项目外景拍摄 

一套房屋3份合同书，租、售、装

一直以来，上海市严苛的土地拍卖现行政策是悬在房地产商头顶的利刃。这一新项目，假如100%按规定卖房子，房地产商将会真没过多钱可赚。

镁编以购房者真实身份去到当场发觉，该新项目有148平米和156平米的主要房型，在其中都包括了48平米租用总面积。租用一部分的账款必须分2次缴清，另外签的是租赁协议，限期二十年。

举个事例，一套156平米的房子，产证总面积为108平米签进新房子的“产品购销合同”，剩余的48平米为租用总面积，和房地产商签“租赁协议”，房子涉及到改裝，因此也要签署一份装“修更新改造合同书”。

换句话说，一切正常选购这一新项目的156平米房型，必须签3种合同书。

阅读者见到禁不住要问，只签二十年合同书，那二十年以后呢？房地产商也替你要好啦，等期满后，和房地产商免费租约，租用一部分还可以立即转租房。

即然一部分是租赁，当然要便宜一点。因此这48平米的价钱是依照市场销售平均价的4折~6折算。尽管不便，但这一价钱配这一地区，许多 买房者挑选了接纳，新项目2018新房开盘，现阶段早已进到尾盘销售环节。

另一方面，新项目的办理备案平均价定在了10.两万元/平米，明表面看每平米仅比可售一部分具体土地价格高一万几块，实际上房地产商是根据“转现配建总面积”，减少了每平米的成本费。

“很显著，房地产商是以便处理成本费和利润问题，变向提升现行政策限定，尽早让完税价格转现。”

一名TOP20房地产企业的地区首席总裁告知新闻记者，对配建一部分一次性支付，针对小区业主，具体提升了使用的面积，价钱又划算，要是有所有权就可以了。

这名地区总还说，一般状况下，房地产商解决“配建总面积”，要不是內部市场销售给最熟悉的人、不用一切产证的人，要不便是分时租赁，沒有别的越来越多的方法解决配建。

恰当的“配建转现”

这一方法很恰当。据镁编掌握，新项目最先在审批全过程中是2梯3户的房型，在其中配建房型也在这其中，而在竣备工程验收以后，房地产商会将墙面砸掉，并将配建房型的门再次砌上，再将室内空间总面积扩展出去。

如下图的148平米房型中，红杠一部分在工程验收前是墙面，工程验收以后会砸掉。

148平米房型图 图片出处：被访者出示

“原来，48平米是单独成套设备、有进户门，但历经一番更新改造，房地产商把配建一部分做进了套内建筑面积。”

一位熟练房子设计的地区总告知新闻记者，这事实上是两个房屋合二为一，即当新项目在毛胚竣备以后，再开展室内装修，将两个房屋连通，完以后交到小区业主。只不过是一部分室内空间是小区业主的，一部分是房地产商自身的。

有专业人士看过这一“惟妙惟肖”的设计方案后，也不由自主赞美，由于是室内隔断墙，那样实际操作连城管都不可以惹麻烦。

另外，一位规划院的项目总监告知新闻记者，配建一部分一般 是单独成户，拥有一部分不可以遍布在每个楼房。

但一位TOP10房地产企业的项目投资总直言不讳，如今沒有明文规定说不可以那么做。

特意查看了当初的农田挂拍转让文档，的确沒有明文规定，15%的配建必须单独盖楼。

“现阶段一些新项目的机器设备生活阳台和卧室飘窗会出现工程验收前后左右的区别，例如独栋别墅在工程验收前沒有别墅地下室，只是工程验收以后再去连通。因此这类实际操作，在开发设计行业是存有的。”

但是应当留意这类房屋中后期二手房交易时的风险性和不便。

“针对小区业主而言，48平米是租用，之后要转让再卖一定会碰到不便。必须严防中后期的市场风险，及其之后销售市场、买房者的接受程度难题。”专业人士表明。

不违反规定，也不允许

实际上，配建状况在房地产业甚为广泛，许多 当地政府为避免“地王”出現，将限定对策额外在转让条文上，如提升配建总面积，减少乃至“冻洁”房产的流通性，抑止农田股权溢价市场前景。

据《每日经济新闻》新闻记者不彻底统计分析，2017年至今，好几家头顶部房地产企业北京、上海市、广州市、佛山市等大城市摘地16宗配建地快，总转让价贵达420亿人民币，配建占比从36%到100%不一。

但针对房地产商而言，配建一定随着成本费的提升、盈利的限定。

58安居客研究所分校长张波表明，现阶段房地产商广泛解决配建一部分的方法全是制成养老地产，但业界广泛认为网络热点大城市租金回报率仅为2%~3%，假如再扣除期间费用、维护费，具体回报率或在2%下列，比国债券投资报酬率也要低，那样的项目投资是十分划不来的。

新方式应时而生，比如此案，用变向方式完成股权溢价。

所述专业人士直言不讳，它是一种市场销售个人行为，办理备案也不一定是这套工程图纸，仅仅房地产商在审批时，整体规划单位把拥有总面积揉碎成几十平米，而不是集中化配建，在整体规划单位愿意的前提条件下，用市场销售捆缚的方式把配建总面积去化掉。

此项目地作法即便沒有违反土地交易文档中的有关规定，但亦值得商榷。从户型图设计看来，很显著便是以便将配建一部分和市场销售一部分将来连通来走向市场，尽管是依照扣除租费的有关方法解决配建一部分，但应对的目标是可售一部分的小区业主，并非没房的纯租房子者。针对真实有租用要求的群体而言，并不有具有需有功效。

从技术专业的视角而言，假如整体规划单位愿意，的确不违反规定，但毫无疑问也不允许。

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